수원지방법원 2025타경56789. 용인시 처인구 역북동 용인역북더럭스나인 1층 126호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이용준이고, 2023.01.17. 안양농업협동조합 근저당권 672,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 용인시 압류와 경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
본건에서 가장 먼저 확인할 부분은 임차인입니다. 126호에는 김민아가 보증금 10,000,000원, 월차임 770,000원으로 조사되었고 전입일은 2024.10.10.입니다. 말소기준권리 2023.01.17.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.08.22. 배당요구도 접수되어 있으며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56789 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 745 용인역북더럭스나인 1층 126호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 126호 · 코에드영어학원으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층·지하5층 · 사용승인일 2019.07.18 |
| 소유자 | 이용준 · 2023.01.17. 소유권이전 · 거래가액 443,729,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 522,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 585,166,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2023.01.17. 안양농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고, 같은 날 이용준 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2025.05.26. 용인시 압류, 2025.07.07. 임의경매개시결정, 2025.09.25. 용인시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 126호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민아 | 1층 126호 35.7000㎡ | 10,000,000원 | 770,000원 | 2024.10.10 | 2025.08.22 접수 | 없음 |
| 정세진 | 용인역북더럭스나인 1층 125호 32.7600㎡ | 10,000,000원 | 770,000원 | 2024.09.23 | 2025.08.11 접수 | 없음 |
조사자료에는 125호 정세진과 126호 김민아가 함께 기재되어 있습니다. 본건 소재지는 126호이며, 감정평가 이용상태도 125호는 어머스트뷰티, 126호는 코에드영어학원으로 각각 구분되어 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.01.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 522,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
확인 가능한 가격 기준은 이용준의 2023.01.17. 등기상 거래가액 443,729,000원입니다. 현재 감정가 522,000,000원은 이 과거 거래가액보다 높지만, 거래 시점과 개별 조건이 달라 이를 현재 시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 시장 실거래를 추가 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 522,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,620,000원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 672,000,000원 | 514,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,620,000원을 제외한 514,380,000원이 안양농업협동조합에 배당되는 계산이며, 채권최고액 672,000,000원 기준 미배당액은 157,620,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 522,000,000원 | 514,380,000원 | 157,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 417,600,000원 | 411,024,000원 | 260,976,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 334,080,000원 | 328,602,880원 | 343,397,120원 | 0원 |
신건에서는 신청채권자의 청구액 585,166,581원도 전액 충족되지 않는 계산입니다. 1회·2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 더 커지지만, 이 금액은 후순위 권리 인수와 같은 개념이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 126호는 코에드영어학원으로 이용 중입니다. 조사 당시 관계인 부재·폐문으로 내부조사는 하지 못하고 외부관찰·탐문·도면확인 방식으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 역북동 행정복지센터 남측 인근이며 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 아파트단지, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 수월하고 인근에 명지대역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층·지하5층. 승강기, 소화전, 급·배수, 위생, 난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 오피스텔·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 동측·남측·서측에서 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,728,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 126호 점유 확인. 김민아의 임차관계와 코에드영어학원의 실제 점유·영업 상태가 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 임차인 배당 확인. 확정일자가 확인되지 않고 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 125호와 구분. 조사자료에는 인접 125호 정세진의 임차정보도 포함되어 있으므로 본건 126호 권리관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 실거래·임대수익 확인. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 522,000,000원의 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 동일 건물 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 시설 상태와 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 안양농업협동조합 근저당에는 용인역북더럭스나인 1층 125호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 배당은 공동담보 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.17. 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 본건 126호 임차인 김민아 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 522,000,000원은 신건 가격이지만 비교할 최근 실거래 시세가 없으므로 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 현재 회차 기준 채권 미배당은 157,620,000원이고 유찰될수록 커지지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 실제 점유·임대현황과 가격 검증이 핵심입니다.
