수원지방법원 2025타경56826. 화성시 송산면 사강리의 다세대주택 2층 201호입니다. 현 소유자는 주식회사부동산중개법인이정으로, 2021.06.03 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 과거 화성한마음신용협동조합·김의엽 근저당과 압류·가압류 등은 당시 매각으로 말소됐고, 현 소유권 취득 뒤 설정된 근저당도 2021.10.21 일부포기로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2023.11.08 근로복지공단 가압류 20,000,000원입니다. 이 가압류 이후의 국민건강보험공단 압류, 용인시 압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2021.11.12 경기도 전세권 150,000,000원입니다. 등기 판정에는 ‘말소기준권리 이전 → 매수인 인수’로 표시되어 있어 후순위 권리와 같은 방식으로 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56826 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 67.53㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사부동산중개법인이정 (2021.06.03 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기도 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 근로복지공단 가압류 · 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
반면 예상배당에서는 현재 최저가 166,000,000원을 가정해 경기도 전세권에 150,000,000원 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 즉, 등기 권리판정과 배당 가정의 결론이 서로 다릅니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다. 입찰 전 실제 매각물건명세서의 매각조건과 전세권의 소멸·인수 취급을 원문으로 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동식 · 주거 | 2016.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김동식의 전입일은 2016.10.10으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모도 알 수 없어 실제 매수인의 실질취득액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 2. 전세권 · 경기도 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 20,000,000원 | 12,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정의 총 채권액은 170,000,000원, 총 배당액은 162,876,000원, 미배당은 7,124,000원입니다. 매수인 인수액은 이 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산되지만, 등기 권리판정상 선순위 전세권 인수 표시와 김동식의 보증금 미상 위험은 별도 확인 대상입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 가격·환금성 — 신건 최저가만으로 메리트를 말하기 어렵다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 166,000,000원인 신건입니다. 동일 단지의 확인 가능한 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 권리 인수액 자체가 확정되지 않은 상황에서는 가격 비교보다 권리비용 확정이 우선입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 송산중학교 동측 인근으로, 부근은 다세대주택과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층이며 외벽은 석재붙임·드라이비트, 창호는 샷시이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 엘리베이터, 도시가스, 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 등고평탄한 유사 가장형 토지로 다세대주택 부지이며, 동측 소로에 접하고 옥내·옥외주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 34.0㎡ · 공시지가 550,900원/㎡ · 평지 · 소로한면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경기도 전세권 원문 확인. 2021.11.12 설정 전세권 150,000,000원이 등기 권리판정에서는 매수인 인수, 배당표에서는 전액 배당으로 처리됩니다. 실제 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 김동식 임대차 확인. 2016.10.10 전입했으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 단정하지 말고 계약관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 선순위로 차감되는지 확인해야 합니다.
- 회차별 배당구조 확인. 현재 미배당 7,124,000원, 1회 유찰 시 39,859,200원, 2회 유찰 시 66,047,360원으로 증가합니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다. 신건 최저가만으로 가격 우위를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘166,000,000원’이 아니라 ‘무엇을 인수하느냐’
현재 최저가는 감정가와 같은 166,000,000원이지만, 이 숫자만 보고 신건의 가격 메리트를 판단하기에는 권리 변수가 큽니다. 말소기준보다 먼저 설정된 경기도 전세권 150,000,000원은 등기 판정상 매수인 인수로 분류되는 반면 배당 가정에서는 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되고, 2016.10.10 전입한 김동식의 보증금도 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 단지 평균 유찰 4.7회가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 실질취득액을 확정한 뒤 가격을 논해야 하는 사건입니다.
