수원지방법원 2025타경56826. 경기도 화성시 송산면 사강리 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건은 최저가부터 살펴보기보다 매각 후 어떤 권리가 남는지를 먼저 확인해야 합니다.
등기부에는 경기도 명의의 전세금 150,000,000원 전세권이 존재합니다. 별도로 현황조사에는 2016.10.10. 전입한 김동식이 실제 임차인으로 확인되며, 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 김동식의 전입은 현재 말소기준으로 표시된 압류보다 빠르므로 대항력과 임차보증금 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56826 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 사강리 602-9 2층 202호 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 송산면 송산포도로150번길 18-16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 |
| 소유자 | 주식회사부동산중개법인이정 2021.06.03. 임의경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 경매개시결정 | 2025.07.15. · 경기도 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 단지 | 드리움하우스A동 · 8세대 · 2016.04.20. 사용승인 |
| 전용면적 | 개별 호수 면적 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 전세권과 임차인이 핵심
이 사건의 권리분석은 2021년 전세권과 2016년 전입 임차인을 각각 검토하는 것에서 출발합니다. 기존 근저당권과 과거 압류·가압류는 이전 경매 매각 및 말소등기를 통해 정리된 상태입니다. 반면 현재 등기부에 남아 있는 경기도 전세권은 말소기준으로 표시된 2025년 화성시 압류보다 먼저 설정됐습니다.
등기상 권리분석에는 이 전세권이 매수인에게 인수되는 권리로 표시돼 있습니다. 그러나 예상배당표는 전세금 전액을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 처리합니다.
전세권의 소멸 여부는 선후순위뿐 아니라 경매신청 관계, 배당요구, 매각조건 등에 따라 확인해야 합니다. 전세권의 실제 소멸이 확인되기 전에는 예상배당표의 인수 0원을 확정값으로 사용할 수 없습니다.
전세금 150,000,000원을 전액 배당받는다고 가정하더라도, 배당표의 기재만으로 등기상 전세권 말소와 점유자에 대한 보증금 승계 문제가 모두 해결됐다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동식 | 2016.10.10. | 미상 | 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
실제 임차인 1명. 현황조사상 전입일과 대항력 판정 기준이며, 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
대항력이 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
특히 실제 임차보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
따라서 신건 최저가 172,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 보증금과 배당 가능액 확인이 선행돼야 합니다.
두 권리가 동일한 임대차관계를 뒷받침하는 것인지, 별개의 법률관계인지 확인되지 않았습니다.
전세금 150,000,000원과 김동식의 미상 보증금을 별도 채무로 단정해 중복 합산해서는 안 됩니다. 반대로 동일한 채무라고 확인되지 않은 상태에서 임차인의 인수 위험을 없애는 것도 부적절합니다.
임대차계약서, 전세권설정계약서, 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해 권리자·점유자·보증금의 관계를 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득금액이 중요
드리움하우스A동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 172,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 과거 거래 평균이나 최신 거래가격에 근거한 가격 메리트도 산출할 수 없는 상태입니다.
| 감정가 | 172,000,000원 |
|---|---|
| 신건 최저가 | 172,000,000원 |
| 최근 실거래 | 확인 불가 |
| 실거래 평균 | 확인 불가 |
| 가격 추세 | 판정 불가 |
| 확인된 선순위 전세금 | 150,000,000원 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 실질취득금액 | 인수액 미확정으로 산정 불가 |
경기도 전세권이 매수인에게 존속하고 전세금 150,000,000원을 별도로 부담해야 하는 경우, 신건 낙찰가 172,000,000원에 해당 부담이 추가될 수 있습니다.
다만 전세권의 실제 소멸 여부와 김동식의 보증금 관계가 확정되지 않았으므로, 전세금 전액을 무조건 가산하거나 두 권리를 중복 계산한 취득원가를 확정적으로 제시할 수는 없습니다.
실질취득금액과 비교 시세가 모두 확인돼야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.신건 최저가가 곧바로 시장에서 받아들여질 가격이라고 가정하기 어렵다는 점에서 참고할 수 있는 지표입니다.
다만 표본 규모와 개별 사건별 권리관계가 확인되지 않았으므로, 이 평균만으로 본건의 향후 유찰 여부나 적정 낙찰가격을 예측할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 전세권 · 경기도 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 18,792,000원 |
전세금 전액 배당을 가정한 계산표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전세권 소멸 및 임차보증금 승계 여부를 확정한 표가 아닙니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
그러나 등기상 전세권은 매수인 인수 대상으로 표시돼 있고, 김동식의 임차보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 예상배당표의 매수인 인수 0원은 권리관계가 확정되기 전까지 신뢰할 수 있는 확정 수치가 아닙니다. 배당요구 종기와 전세권자의 배당요구 또는 경매신청 관계, 실제 전세권 말소 여부를 확인해야 합니다.
신청 청구액은 300,000,000원인 반면 배당표에 반영된 전세금은 150,000,000원입니다. 두 금액의 관계와 청구액의 구성 역시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 전세금 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 172,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 137,600,000원 | 15,126,400원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 110,080,000원 | 42,261,120원 | 미확정 |
미배당액은 전세금 150,000,000원을 배당 대상으로 가정한 회차별 계산입니다. 미배당액이 실제 매수인 인수액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 임차인 김동식의 보증금도 포함되지 않았습니다.
1회 유찰 시 최저가는 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원으로 내려갑니다. 동시에 해당 배당 가정에서 전세금 미배당액은 각각 15,126,400원, 42,261,120원으로 증가합니다.
전세권이 소멸하지 않고 매수인이 미배당 전세금을 인수하는 구조라면 최저가 하락분만큼 취득원가가 낮아진다고 볼 수 없습니다. 김동식의 보증금 역시 미상입니다. 회차별 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 발생했다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 송산면 사강리 소재 송산중학교 동측 인근에 위치합니다. 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감돼 있으며 샷시 이중창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 도시가스 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 주차·도로. 동측 소로에 접하며 옥내 및 옥외주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지가 일단을 이루는 평탄한 다세대주택 부지입니다. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역과 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 550,900원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 드리움하우스A동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.7회이며, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 매각가격은 추가 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 경기도 명의 을구 6번 전세권 150,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 전세권 배당요구. 배당요구 종기, 배당요구 여부, 경매신청 관계를 확인해 예상배당표의 전세금 전액 배당 가정이 유효한지 점검해야 합니다.
- 임차인 보증금. 김동식의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 미배당 보증금 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 중복 여부. 경기도 전세권과 김동식의 임대차가 동일한 보증금 관계인지 별개의 채무인지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 화성시 압류와 선행 전세권의 관계를 재검토하고, 조세채권의 우선순위와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 청구액 확인. 경매 청구액 300,000,000원과 예상배당 대상 전세금 150,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 해당 호수 전용면적을 확인하고 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 매물가격을 조사해야 합니다. 시세 비교에는 실제 인수액을 반영한 총취득원가를 사용해야 합니다.
- 명도. 실제 점유자인 김동식의 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 낙찰만으로 점유 문제가 자동 해결된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 현장 점검. 내부 상태, 누수, 주차 여건, 공용시설, 관리비 체납과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 임대차 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 인수액 확정이 먼저”
수원지방법원 2025타경56826은 선순위 전세권 150,000,000원과 대항력 있는 임차인 1명의 권리관계가 핵심인 다세대주택입니다.
예상배당표에서는 전세금 전액 배당과 매수인 인수 0원을 제시하지만, 등기상 권리분석에서는 전세권을 인수 대상으로 표시하고 있습니다. 임차인 김동식의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액은 확정되지 않았습니다.
단지 평균 유찰 횟수는 4.7회이고, 유찰 시 최저매각가격은 하락할 수 있습니다. 그러나 선순위 전세권이나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 최저가 하락이 곧 실질취득금액 하락을 의미하지 않습니다.
또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 172,000,000원 자체가 현재 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다.
결론적으로 전세권의 실제 소멸 여부, 임차보증금 및 배당 관계를 확정하고 실질취득금액을 산출한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로는 인수 0원이나 가격 메리트를 전제로 입찰가격을 정할 수 없는 사건입니다.
