수원지방법원 2025타경57147. 화성시 반월동 신동탄헤센아이티타워 지하 1층 비117호입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2025년 2월 20일 공연희 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 서귀포수산업협동조합 채권최고액 216,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 8월 4일 임의경매개시결정, 2026년 5월 29일 화성시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 근저당권자의 채권최고액 216,000,000원은 신건 매각가 142,000,000원보다 크며, 집행비용을 제외한 예상배당액은 139,212,000원입니다. 그 결과 근저당 채권최고액 기준 76,788,000원의 미배당이 생깁니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측에 남는 부족액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반월동 976 신동탄헤센아이티타워 지1층 비117호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 및 지상12층 건물 내 지1층 비117호 |
| 소유자 | 공연희 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 184,052,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024년 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2025년 2월 20일 공연희 명의 소유권이전과 함께 서귀포수산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 구조를 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건의 실거래 시세 비교 없이 출발하므로, 신건 가격이 주변 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 대신 제공된 회차 시나리오를 보면 1회 유찰 시 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원으로 내려가며 채권자 미배당액은 각각 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 76,788,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 104,790,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 127,155,840원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인이 따로 떠안을 근저당 부족액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 지식산업센터의 실제 임대료·공실률·인근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 216,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 76,788,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 율목초등학교 서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실입니다. 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상12층 건물 내 지하 1층 비117호이며 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터, 남서측·북동측·북서측 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,215,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 공부상 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용하려는 업종이 가능한지 관리규약과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 신건 최저가 142,000,000원의 시장 적정성은 인근 동일·유사 지식산업센터 거래와 임대료를 대조해 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서귀포수산업협동조합 근저당에는 같은 건물 지1층 비118호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계 원본을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금 배당 확인. 화성시 압류 등기는 매각으로 소멸 처리돼 있으나, 실제 당해세 등 우선배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·공실 검증이 승부처
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2025년 2월 20일 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 지하 1층 공실 지식산업센터의 가격과 이용성에 있습니다. 감정가와 신건 최저가가 142,000,000원으로 같지만, 이를 실거래 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 여기서 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮게 보되, 신건 가격의 적정성과 실제 임대·실사용 수요를 먼저 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 일관됩니다.
