수원지방법원 2025타경57147. 화성시 반월동 ‘신동탄헤센아이티타워’ 지하1층 비118호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터), 현황 공실로 확인됩니다. 권리구조의 기준점은 2025.02.20. 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 216,000,000원입니다. 이 근저당 이후 설정된 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 149,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다. 이 물건에는 직접 비교할 실거래 가격자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 지하1층·공실·지식산업센터라는 이용상태를 감안하면 응찰 전 실제 임대수요와 거래가격 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반월동 976 신동탄헤센아이티타워 지1층 비118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 및 지상12층 건물 내 지1층 비118호 |
| 소유자 | 공연희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포수산업협동조합 / 184,052,850원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.20. 근저당권 · 서귀포수산업협동조합 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2024.04.24. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2025.02.20. 신탁등기가 말소되고 공연희 앞으로 소유권이전이 등기됐습니다. 같은 날 서귀포수산업협동조합이 채권최고액 216,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.04. 임의경매개시결정과 2026.05.29. 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 실거래 대신 회차별 미배당을 본다
현재 회차는 감정가의 100%인 149,000,000원입니다. 1회 유찰 시 119,200,000원, 2회 유찰 시 95,360,000원으로 제시된 시나리오입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 가격들이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 근저당권자 측 미배당액은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 69,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 99,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 122,756,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 216,000,000원 | 146,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 216,000,000원 중 146,114,000원이 배당되고, 미배당액은 69,886,000원입니다. 신청채권자의 청구액 184,052,850원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이 미배당은 채권자 측 잔존채권이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율목초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현재 공실 상태입니다. 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터 내외, 남서측·북동측·북서측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,215,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 7,097.4㎡이며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 149,000,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 지하1층 공실의 수요 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이고 현황 공실입니다. 동일 건물 지하층의 실제 매매·임대수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현황조사·현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 공동담보 원문 대조. 근저당권에 비117호가 공동담보로 기재돼 있으므로 등기부와 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이나, 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권 존재 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성을 더 봐야 하는 물건
이 사건은 등기상 권리관계만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2025.02.20. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재는 신건으로 최저가가 149,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 가격자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 지하1층·공장(지식산업센터)·현황 공실이라는 이용상태가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 인수위험이 아니라 실제 거래가격과 임대수요를 확인해 149,000,000원의 적정성을 검증하는 것입니다.
