서울남부지방법원 2025타경764. 양평동3가 이앤씨드림타워 9층 910호로, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 유엘피주식회사이고, 2020.06.29. 거래가액 770,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.10.28. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,920,000,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 서울보증보험·기술보증기금·신용보증기금· 우리금융캐피탈·유동화전문회사들의 가압류와 국 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 임차인 2곳 가운데 마리아나코리아 주식회사의 전입일은 말소기준보다 약 2년 7개월 빠른 2020.03.04.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동3가 46 이앤씨드림타워 제9층 제910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 유엘피주식회사 (2020.06.29. 거래가액 770,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,000,000원 / 670,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,920,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.10.28. 을구 9번 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2022.10.28. 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 반면 마리아나코리아 주식회사의 전입일은 2020.03.04.로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 승계 가능·금액 미상입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 1곳의 금액이 비어 있다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마리아나코리아 주식회사 | 2020.03.04 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 피플발란스 주식회사 | 2025.02.26 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 ‘시세 64%’는 아니다
현재 최저매각가는 670,720,000원으로 감정가 1,048,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래값보다 선순위 전입 임차인의 미확인 보증금이 먼저 해결돼야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실제 취득원가는 낙찰가 + 인수액으로 계산해야 합니다. 현재 그 인수액을 특정할 수 없으므로 “감정가보다 36% 낮으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 가격 검토 기준은 최저가 자체보다 임차관계 확인 후의 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 670,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,107,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 661,612,800원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 190,587,089원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 1,995,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 396,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 170,563,314원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2023제5차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2024제12차유동화전문유한회사 | 672,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형에서는 매각대금 670,720,000원 전액이 집행비용과 하나은행 배당에 소진되며, 채권자 총 미배당액은 5,682,537,603원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 마리아나코리아 주식회사의 보증금이 미상인 점은 별도의 임차인 승계 위험으로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 670,720,000원 | 661,612,800원 | 5,682,537,603원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 536,576,000원 | 528,810,240원 | 5,815,340,163원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 429,260,800원 | 422,568,192원 | 5,921,582,211원 |
회차가 더 내려가면 낙찰가 자체는 536,576,000원, 429,260,800원으로 낮아집니다. 그러나 마리아나코리아 주식회사의 보증금 미상 문제는 낙찰가 하락만으로 없어지지 않습니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되는 경우에는 각 회차의 낙찰가에 그 승계액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태 모두 공장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동3가에 위치하며, 인근은 공장과 근린생활시설 등이 소재하는 상업·업무지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 영등포구청역이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 토지 지목은 공장용지, 공시지가는 6,796,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 마리아나코리아 주식회사 보증금 확인. 2020.03.04. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해야 대항력과 승계금액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더한 금액을 취득원가로 봐야 합니다.
- 피플발란스 주식회사 점유 확인. 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적합성 확인. 현 이용상태가 공장이므로 사용 목적과 준공업지역·건축물 이용관계가 맞는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 670,720,000원은 감정가의 64%이지만, 실거래 시세와 임차보증금 승계액을 확정하지 않은 상태에서는 ‘싸다’고 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당표 원본 대조. 하나은행 외 후순위 채권은 현재 가정가격에서 배당 0원이며, 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘할인율’보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
등기상으로는 2022.10.28. 하나은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사에서 확인된 마리아나코리아 주식회사의 2020.03.04. 전입이 그보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건을 “감정가 10.48억이 6.7072억까지 떨어진 물건”으로만 보면 안 됩니다. 현재 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 전입 임차인의 실제 대항력과 미배당 보증금입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득가도 확정되지 않습니다. 등기 권리는 정리 가능한 편이지만, 임차관계의 금액 불확실성이 남아 있어 권리확인 난도와 가격판단 모두 보수적으로 볼 사건입니다.
