인천지방법원 2026타경142. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 권리 흐름은 비교적 선명합니다. 정은주 명의로 소유권이 이전된 2023.04.24 같은 날 남동농업협동조합 근저당 채권최고액 120,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 13,530,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원입니다. 예상 배당에서는 집행비용 3,096,000원, 남동농업협동조합 120,000,000원, 경기신용보증재단 13,530,000원이 배당되고 소유자에게 27,374,000원이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 중요한 점은 채권 미배당과 매수인 인수가 같은 개념이 아니라는 것입니다. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 502호 |
| 소유자 | 정은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 205,019,454원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.12.02 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.04.24 정은주 명의 소유권이전과 함께 설정된 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 2025.12.16 경기신용보증재단 가압류와 2026.04.13 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 후순위 등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 — 신건 가격의 시세 메리트는 단정 금지
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%, 즉 164,000,000원이 최저매각가입니다. 별도의 최근 실거래 비교값이 없으므로 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 감정평가상 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 가격 판단에서는 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 호실의 거래·임대 수준을 별도로 확인하는 과정이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 133,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 4,966,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 30,839,440원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원으로 낮아지고, 채권자 미배당은 각각 4,966,800원, 30,839,440원으로 늘어납니다. 그러나 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 회차별 가격 하락을 ‘인수 위험 증가’로 해석할 근거는 없습니다. 반대로 실제 시세와의 비교값도 없으므로 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,530,000원 | 13,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,374,000원 |
현재 회차 164,000,000원 기준으로 등기상 배당대상 채권 133,530,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 27,374,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 신청채권자의 청구액 205,019,454원과 등기상 근저당 채권최고액 120,000,000원은 서로 다른 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 2022.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물 내 502호입니다.
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근이며, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 남측으로 보행자도로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형이며 중로각지입니다.
- 지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기설비, 주차장설비 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 164,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 공장(지식산업센터)이라는 실제 이용상태를 기준으로 비교 가능한 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 신청채권액 구분. 신청채권자의 청구액은 205,019,454원이나 등기상 근저당 채권최고액은 120,000,000원입니다. 배당표의 숫자와 경매 신청 청구액을 혼동하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원이며 채권 미배당은 늘지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등 토지이용 제한과 지식산업센터 이용조건을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.04.24 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리 구조가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 분리해야 합니다. 신건 164,000,000원이 적정한지는 공장·지식산업센터라는 실제 용도에 맞춘 시세와 점유·임대관계를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
