인천지방법원 2026타경142. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 5층 503호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 정은주이고, 2023.04.24 남동농업협동조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.12.16 경기신용보증재단 가압류 13,530,000원과 2026.04.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 실제 사용·점유관계가 완전히 확인됐다는 것은 구분할 필요가 있습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건물 · 사용승인일 2022.11.21 |
| 소유자 | 정은주 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 205,019,454원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.12.02 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.24 정은주 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 남동농업협동조합 근저당권 120,000,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 등기된 경기신용보증재단 가압류 13,530,000원과 남동농업협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 164,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 164,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점은 명확하지만, 권리 안전성과 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 실제 응찰 전에는 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,530,000원 | 13,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,374,000원 |
현재 회차 164,000,000원 가정에서는 집행비용 3,096,000원, 남동농업협동조합 120,000,000원, 경기신용보증재단 13,530,000원을 배당하고 소유자에게 27,374,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 133,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 4,966,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 30,839,440원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 이 사건의 계산상 미배당 채권이 낙찰자에게 전가되지는 않습니다. 1회 유찰 시 미배당은 4,966,800원, 2회 유찰 시 30,839,440원으로 증가하지만 매수인 인수는 각각 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)입니다.
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 범박고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건물이며, 사용승인일은 2022.11.21입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 주차장 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로, 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자와 임차관계는 현황조사·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 대조. 신건 최저가 164,000,000원의 가격 메리트를 판단하려면 동일 건물 또는 유사 지식산업센터 호실의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권 확인. 신청채권자의 청구액은 205,019,454원이고, 등기된 근저당권 채권최고액은 120,000,000원입니다. 현재 배당표는 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다.
- 배당 변동. 현재 회차에서는 소유자 잔여 27,374,000원이 계산되지만, 당해세·최우선변제 등이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 공부상 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 이용과 필요한 사용 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.24 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
다만 확인된 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상이고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗하니 신건 가격도 유리하다”고 연결해서는 안 됩니다. 권리분석은 단순하지만, 응찰 가격의 적정성은 실제 점유관계와 시장가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
