의정부지방법원 2025타경72537. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 9층 비에프09-0022호입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이고 현재 입점업체의 사무실로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.24 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 684,000,000원입니다. 이후 삼성카드 주식회사의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차관계가 핵심입니다. 확인된 실제 임차인은 정혜리, 주식회사 모멘텀인피니티 이세희 두 명이며 전입일은 각각 2023.05.09, 2024.04.23입니다. 둘 다 말소기준일인 2022.06.24보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 첫 임차인은 보증금 10,000,000원·월차임 400,000원이며 2026.01.02 배당요구를 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 9층 비에프09-0022호 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 입점업체 사무실 이용 |
| 소유자 | 조유순 (단독소유) |
| 건물 | 지하 4층 / 지상 10층 · 사용승인일 2022.05.04 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 587,293,329원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.05.09 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.06.24 조유순 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.11 삼성카드 주식회사 가압류 19,143,659원과 2025.10.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜리 | 2023.05.09 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2026.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 모멘텀인피니티 이세희 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인 모두 말소기준일 이후 전입이므로 자료상 대항력은 없습니다. 정혜리의 확정일자는 확인되지 않았고, 주식회사 모멘텀인피니티 이세희는 보증금·차임과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 다만 후순위 전입이라는 점 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 판정되지는 않았으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 회차별 가격 — 신건 2.61억, 유찰 시 2.088억·1.6704억
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 256,546,000원 | 446,597,659원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 498,066,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 539,242,219원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 261,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 684,000,000원 | 256,546,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,143,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 703,143,659원 중 채권자 예상배당은 256,546,000원이고 미배당은 446,597,659원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근의 다산지금공공주택지구에 위치하며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 고산로와 다산지금로에 인접하고 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로 접근성이 양호한 위치로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 45m, 남측 약 25m, 서측 약 15m 포장도로와 접하며 차량 접근이 용이합니다.
- 건물. 지하 4층·지상 10층, 사용승인일 2022.05.04이며 위생·급배수·승강기·주차·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등에 해당하며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현 이용은 공장(지식산업센터) 내 입점업체 사무실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.24 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 정혜리 임차관계. 보증금 10,000,000원·월차임 400,000원, 2026.01.02 배당요구 사실을 확인하고 확정일자 및 실제 점유범위를 원본에서 다시 확인하세요.
- 모멘텀인피니티 점유. 전입일은 2024.04.23으로 후순위이나 보증금·차임·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 임대차계약과 점유범위 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 현대테라타워디아이엠씨 제10층 제비에프10-0018호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 261,000,000원을 기준으로 동일 건물·유사 호실 거래와 임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 한계. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 임차현황 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.06.24 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 등재되고 사무실로 이용되는 호실입니다. 현재 최저가는 신건 감정가 그대로인 261,000,000원이고, 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원입니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험이 있느냐”보다 실제 점유·임대차를 확인하고 어느 가격에서 들어갈지가 입찰 판단의 핵심입니다.
