의정부지방법원 2025타경72537. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 10층 비에프10-0018호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)이며 현재 입점업체의 사무실로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 조유순이고, 2022.06.24 소유권이전과 함께 농협은행주식회사가 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.10.30 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 382,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 587,293,329원이고, 근저당권 채권최고액은 684,000,000원으로 매각가를 웃돕니다. 하지만 배당 부족분은 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조가 아닙니다. 주어진 배당 시나리오에서 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 10층 비에프10-0018호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 입점업체 사무실 이용 |
| 소유자 | 조유순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 587,293,329원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.24 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 684,000,000원 |
| 공동담보 | 현대테라타워디아이엠씨 9층 비에프09-0022호 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 인수권리 없음
갑구 1번의 한국자산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.06.24 조유순 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 기준일 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜리 | 2023.05.09 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2026.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 모멘텀인피니티 이세희 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인 모두 말소기준권리인 2022.06.24보다 늦게 전입했습니다. 정혜리는 2023.05.09, 주식회사 모멘텀인피니티 이세희는 2024.04.23 전입으로, 각각 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명이며, 보증금 중복합산 문제도 없습니다.
③ 가격·배당 시나리오 — 유찰될수록 미배당은 커지지만 인수는 0원
현재는 신건으로 감정가 382,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 80%인 305,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 244,480,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 매각가가 내려가면 농협은행에 돌아갈 배당도 감소해 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 농협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 382,000,000원 | 375,852,000원 | 308,148,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 383,478,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 443,742,720원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 684,000,000원 | 375,852,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 농협은행 근저당 배당으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근의 다산지금공공주택지구에 위치하며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 고산로와 다산지금로에 인접하고 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조, 지하 4층/지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.04입니다. 승강기·주차·위생 및 급배수·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 45m, 남측 약 25m, 서측 약 15m 포장도로와 접하며 차량 접근이 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역·승인지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,597,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·세로장방형으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부와의 차이는 없고, 공장(지식산업센터)으로서 입점업체 사무실로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.24 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며 채권최고액은 684,000,000원입니다.
- 공동담보 확인. 근저당에는 현대테라타워디아이엠씨 9층 비에프09-0022호가 공동담보로 기재돼 있으므로 근저당 실제 채무와 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 정혜리 임대차. 보증금 10,000,000원·월세 400,000원, 전입 2023.05.09, 배당요구 2026.01.02입니다. 확정일자와 우선변제 순위는 원본 확인이 필요합니다.
- 모멘텀인피니티 점유. 전입일은 2024.04.23으로 기준권리 이후이지만 보증금·월세가 미상입니다. 실제 점유 범위와 임대차 내용을 확인하세요.
- 명도 계획. 감정평가상 입점업체 사무실로 사용 중이므로 낙찰 후 인도 일정과 영업·집기 이전 협의를 고려해야 합니다.
- 가격 회차. 현재 382,000,000원, 1회 유찰 305,600,000원, 2회 유찰 244,480,000원의 회차별 가격을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 308,148,000원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건은 아직 감정가 그대로
이 사건의 핵심은 “근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다”는 점입니다. 농협은행 근저당 채권최고액 684,000,000원에 비해 현재 매각가가 382,000,000원이라 308,148,000원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 2명도 모두 말소기준인 2022.06.24 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 현재 사무실로 이용 중입니다. 실제 점유와 명도, 임대차 조건을 확인해야 하며, 현재 회차 가격은 감정가와 동일한 382,000,000원입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만 신건 자체의 가격 할인은 아직 없는 상태라는 점을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
