인천지방법원 2026타경181. 경기도 부천시 소사구 옥길동 우성테크노파크1 5층 528호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 지하3층·지상10층 철근콘크리트구조입니다. 소유자는 김병욱이며, 2020.11.30. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 135,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.05.13. 강제경매개시결정과 2026.06.17. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 낙찰자에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 반면 매각대금 145,000,000원을 가정한 배당에서는 하나은행 근저당권에 135,600,000원이 배당되고 신청채권자 장솔아에게는 6,570,000원만 배당돼, 전체 채권 기준 104,093,343원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 회수 부족분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 5층 528호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하3층 지상10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김병욱 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장솔아 / 88,079,394원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.11.30. 주식회사하나은행의 근저당권 135,600,000원입니다. 2026.05.13. 장솔아의 강제경매개시결정과 2026.06.17. 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류 22,583,949원은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2020.11.13. 하나자산신탁 명의 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 공장(지식산업센터) 용도이므로 아파트처럼 동일 평형 최근 거래 평균을 바로 적용해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 자료만으로는 최근 거래가격과의 직접 비교가 되지 않으므로 145,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 104,093,343원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 132,687,343원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 155,533,743원 |
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장솔아 | 88,079,394원 | 6,570,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 22,583,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 246,263,343원, 채권자 예상배당은 142,170,000원으로 104,093,343원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 사용승인일은 2020.11.03.입니다.
- 주위환경. 옥길버들초등학교 북서측에 위치하고, 주변은 지식산업센터·아파트·상업시설이 혼재하는 옥길택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 약35미터·남서측 약25미터·북서측 약10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형입니다.
- 공시지가. 2,097,000원/㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래사례 확인. 감정가 145,000,000원이 실제 시장가격과 어느 수준인지 지식산업센터 실거래를 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 일반 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 이용 가능 범위와 매수 수요를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 104,093,343원의 미배당이 발생하지만 이는 채권자 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 145,000,000원, 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 거래자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 포인트는 단순합니다. 2020.11.30. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 145,000,000원이고, 공장(지식산업센터)의 최근 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 이를 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 구조는 단순하지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 145,000,000원이 해당 지식산업센터 시장에서 어떤 수준인지 확인하는 것입니다.
