인천지방법원 2026타경181. 부천시 소사구 옥길동 우성테크노파크1 5층 529호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름의 기준은 2020.11.30. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 135,600,000원입니다. 그 뒤 2026.05.13. 강제경매개시결정과 2026.06.17. 제이비우리캐피탈 가압류가 이어졌고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리표만 보면 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 핵심입니다. 가격 측면에서는 동일 유형 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 145,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 5층 529호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 부광로 220 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 사용승인일 2020.11.03 |
| 소유자 | 김병욱 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장솔아 / 88,079,394원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.11.30. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 135,600,000원입니다. 2026.05.13. 장솔아의 강제경매개시결정과 2026.06.17. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 22,583,949원은 모두 기준권리 이후에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 145,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 신건 가격의 적정성은 별도의 실거래·매물 비교가 선행되어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 104,093,343원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 132,687,343원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 155,533,743원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장솔아 | 88,079,394원 | 6,570,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 22,583,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 145,000,000원 가정 시 채권 총액 246,263,343원 가운데 142,170,000원이 배당되고, 104,093,343원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 옥길버들초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 지식산업센터·아파트·상업시설 등이 혼재하는 옥길택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 35미터, 남서측 약 25미터, 북서측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,908.0㎡, 대지이며 공업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지·사다리형이고 공시지가는 2,097,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 대로2류·중로1류·소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상10층 건물이며 사용승인일은 2020.11.03입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 현황조사·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 시세 확인. 동일 유형 실거래 비교 근거가 없어 감정가 145,000,000원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 동일 건물과 주변 지식산업센터의 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 순서. 2020.11.30. 하나은행 근저당이 말소기준이며, 그 이후 강제경매개시결정과 가압류가 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 104,093,343원이 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 실제 이용은 공장(지식산업센터)이므로 해당 용도의 이용·거래 조건을 기준으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2020.11.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인은 남아 있습니다. 또한 동일 유형 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가 145,000,000원이 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 구조와 가격 검증을 분리해서 볼 물건입니다. 권리상 승계금액은 0원이지만, 신건 응찰 전에는 실제 점유관계와 지식산업센터 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.
