수원지방법원 2025타경701. 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 8층 818호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 지식산업센터(공장, 발코니)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 임종용이고, 말소기준권리는 2023.08.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 신한자산신탁 가압류 102,414,400원, 한국투자저축은행 가압류 100,000,000원, 임의경매개시결정, 국가 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건인데, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액 자체의 시장 경쟁력을 숫자로 검증할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층 818호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 지식산업센터(공장, 발코니) 이용 |
| 소유자 | 임종용 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 329,189,549원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2023.08.30. 국민은행 근저당권입니다. 2025년 신한자산신탁과 한국투자저축은행의 가압류, 2025.07.02. 임의경매개시결정, 2026.09.08. 국가 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 자료 기준 매수인이 승계하는 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가 181,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 근거가 없고, 현재 181,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,334,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 192,000,000원 | 177,666,000원 |
| 3. 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 102,414,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 394,414,400원 중 177,666,000원이 배당되고, 총 미배당은 216,748,400원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장 및 지원시설 위주로 형성된 공업지대입니다. 감정평가상 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 지식산업센터(공장, 발코니)로 이용 중이며, 건물은 2023.07.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 실내·옥외소화전, 스프링클러, CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주차장 출입구는 북서측 왕복 4차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지는 대로2류·중로1류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래자료가 없으므로 동일 건물 818호 인근 호실과 배곧동 지식산업센터 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 국가 압류 확인. 2026.09.08. 국가 압류가 등기돼 있으며 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당표는 당해세를 반영하지 않은 추정치이므로 배당순위와 조세채권 내역은 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권액과 근저당 한도. 국민은행의 경매 청구액은 329,189,549원이지만 등기상 근저당 채권최고액은 192,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 용도·운영조건 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 지식산업센터(공장) 이용입니다. 실제 사용 가능 범위와 입주·운영조건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건 최저가 181,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 181,000,000원입니다.
다만 채권자 미배당이 216,748,400원 발생한다는 사실은 매수인 부담과 별개의 문제입니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않는 만큼 181,000,000원이 싸다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 지식산업센터라는 실제 이용형태와 주변 공업지역 성격을 감안해 동일 건물과 인근 유사 물건의 최근 거래가를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
