수원지방법원 2025타경701. 시흥 배곧동 골드테크노밸리 8층 819호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 지식산업센터(공장, 발코니)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 임종용이고, 2023.08.30. 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 192,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 그 뒤의 한국투자저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 회차 매각가를 181,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,334,000원을 먼저 제외한 뒤 국민은행 근저당에 177,666,000원이 배당되고, 한국투자저축은행 가압류에는 배당될 금액이 없습니다. 채권 합계 292,000,000원 대비 114,334,000원의 미배당이 생기지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.08.30. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고 채무자는 임종용입니다. 이후 2025.06.09. 한국투자저축은행의 100,000,000원 가압류, 2025.07.02. 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.09.08. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지

감정가와 현재 최저매각가는 모두 181,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

채권 합계 292,000,000원 중 예상 배당액은 177,666,000원이며 미배당은 114,334,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 부근은 아파트형공장 및 지원시설 위주로 형성된 공업지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 지식산업센터(공장, 발코니)로 이용 중이며, 토지는 지식산업센터 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 주차장 출입구는 북서측 왕복 4차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대·점유관계. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세. 같은 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래와 매물을 확인해 181,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 114,334,000원과 매수인 인수액 0원은 별개입니다. 미배당이 곧 매수인의 추가 부담을 뜻하지는 않습니다.
• 압류 확인. 2026.09.08. 국의 압류가 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 세금 관련 원본을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정

이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.08.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깔끔하다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없고 임대관계도 미상인 만큼, 이 사건의 실제 승부처는 181,000,000원의 시세 적정성과 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.