서울중앙지방법원 2025타경104062. 강남구 역삼동 태건강남헤븐리치더써밋761의 1층 103호 근린시설입니다. 언주역 남서측 인근에 위치하고, 감정평가상 103호와 104호를 연결하여 분양사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

등기부상 소유자는 서영호입니다. 2021년 7월 2일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 2,924,100,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 김은영의 임차인 권리관계가 미확정이라는 점은 별개의 문제입니다. 또한 하나은행 근저당에는 104호가 공동담보로 기재되어 있어 채권 귀속과 실제 배당관계도 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸 예정, 임차권은 별도 확인

2023년에 하나은행이 신청했던 종전 임의경매는 2025.07.28 취하되었고, 관련 등기는 2025.08.21 말소되었습니다. 현재 사건은 2025.10.16 개시된 별도의 임의경매이며, 신청채권자는 유에이치케이제오차유동화전문유한회사입니다.

강남구의 후순위 압류는 매각으로 소멸 예정으로 표시되어 있지만, 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 따라서 등기상 압류가 소멸한다는 사실만으로 세금 관련 배당 영향을 배제할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 김은영의 권리 확인이 핵심

매각물건명세서와 문건접수 내역에서 김은영 1명이 확인됩니다. 배당요구일은 2025.12.12입니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으며, 확정일자 및 대항력·우선변제권도 판정할 수 없는 상태입니다.

실질취득금액 역시 현재는 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 후 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득금액은 낙찰가와 인수보증금의 합계로 보아야 합니다. 이 경우 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수도 있습니다.

따라서 임차인의 전입신고일, 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 임대차계약서 및 배당요구 내용을 확인하기 전에는 최저가 27억을 최종 취득원가로 확정하거나 유찰 후 가격이 저렴해진다고 평가할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 전에는 메리트 판단 보류

감정가와 현재 최저매각가격은 모두 2,700,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 소유자의 과거 거래가액 2,924,100,000원이 기재되어 있습니다.

하지만 과거 소유권 이전 당시의 거래가액은 현재 시장가격을 직접 나타내는 자료가 아닙니다. 동일 건물·유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로 현 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,700,000,000원 가정)

신건 최저가를 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 29,400,000원을 우선 차감하고 나머지 2,670,600,000원을 하나은행 근저당권 항목에 배정한 결과입니다.

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 공동담보 배당, 근저당권 일부 이전, 실제 채권 잔액, 국세·지방세의 우선순위, 임차인 보증금과 최우선변제는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 채권자별 배분은 달라질 수 있습니다.

특히 기존 하나은행 근저당권 일부가 신용보증기금으로 이전되었고, 현재 신청채권자는 하나은행의 양수인으로 표시되어 있습니다. 위 배당표는 이러한 권리 이전에 따른 채권자별 몫을 세분화하지 않은 단순 추정입니다. 신청채권자의 실제 배당 여부와 배당액도 해당 추정표만으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액은 확대

회차가 진행되어 가정 매각가가 하락하면 채권자 배당액도 줄고 미배당액은 늘어납니다. 말소되는 근저당·가압류의 미배당 채무를 매수인이 당연히 인수하는 것은 아닙니다.

다만 김은영에게 대항력이 있고 보증금 일부가 배당되지 않는다면 그 금액은 별도의 승계 문제가 될 수 있습니다. 따라서 위 시나리오는 채권자 배당 부족을 보여줄 뿐, 회차별 매수인의 확정 실질취득금액을 보여주는 표가 아닙니다.

⑥ 103·104호 통합 이용 — 물건 확인의 핵심

호실별 소유권과 물리적인 이용 상태가 다르다는 점이 중요합니다. 103호만 취득한 뒤 104호와의 출입 관계를 어떻게 정리할지, 독립적으로 사용할 수 있는지, 경계벽과 출입문의 원상회복이 필요한지 확인해야 합니다.

104호는 하나은행 근저당권의 공동담보이기도 합니다. 따라서 104호의 소유 및 점유 상태, 경매 진행 여부, 공동담보 관계와 103호의 사용·명도 문제가 서로 연결될 수 있습니다. 공동담보라는 이유만으로 104호가 이번 103호 매각에 포함된다고 볼 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남구 역삼동 언주역(지하철 9호선) 남서측 인근. 주변에 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 호텔 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 언주역이 있어 감정평가상 대중교통 이용 여건이 양호합니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 북동측 약 8m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2021.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물. 승강기, 위생·급배수설비 및 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 토지이용계획이 확인됩니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 공법상 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 건축선 지정 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으나, 그중 아파트 용도 한정 지정과 본 근린시설의 적용 여부는 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 103호와 104호의 연결 이용에 따른 사용·원상회복 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 언주역 인근 근린시설이라는 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래 비교와 독립적인 호실 이용 가능성이 확정되지 않아 매각 유동성 및 적정가격을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일. 김은영의 전입신고일, 실제 점유 시작일, 점유 부분 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금. 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 대조하고 예상 미배당액 및 매수인 승계 여부를 검토해야 합니다.
• 실질취득금액. 임차보증금 인수가 발생하는 경우 낙찰가에 인수액을 더해 평가해야 합니다. 낙찰가만 기준으로 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
• 103·104호 경계. 매각 대상 호실의 범위를 확인하고, 출입문 설치 상태와 독립적인 이용 가능성 및 원상회복 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
• 104호 권리관계. 104호의 소유·점유 상태와 공동담보 관계, 별도 경매 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 채권 이전 및 배당. 하나은행 근저당권 일부 이전, 신용보증기금의 대위변제, 신청채권자의 양수 관계와 실제 채권 잔액을 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세의 실제 체납액, 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 현재 시세. 유사 근린시설의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 임대수익 및 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 분양사무실 운영 주체, 실제 이용자, 임차인과의 관계 및 104호와 공동 이용하는 부분의 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각서류 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 대상 목록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 예정 ≠ 매수인 부담 확정 0원”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·가압류·압류 등 등기권리의 소멸 방향도 확인됩니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다.

임차인 김은영의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 결정할 수 없습니다. 또한 103호와 104호를 연결하여 분양사무실로 사용하는 상태이므로, 103호 단독 취득 후 실제 사용과 명도가 가능한지가 중요합니다.

최저가는 2,700,000,000원이지만 최근 실거래 비교가 없고 실질취득금액도 확정되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시나리오의 금액만으로 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.

결론은 가격 판단 보류와 권리·현장 확인 우선입니다. 임차보증금 인수 위험, 103·104호의 독립적인 사용 가능성, 공동담보 배당관계 및 현재 시세를 확인한 뒤에야 실제 취득원가와 입찰가격을 판단할 수 있습니다.