서울중앙지방법원 2025타경104062. 강남구 역삼동 태건강남헤븐리치더써밋761 제1층 제104호 근린시설입니다. 감정평가상 103호와 104호는 경계벽 일부에 출입문을 설치해 일괄 사무실(분양사무실)로 이용 중이며 인테리어 공사 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 서영호는 2021.07.02 소유권이전을 접수했고 등기상 거래가액은 1,898,100,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 신용보증기금·국민은행·광주은행·케이비국민카드·삼성카드·태건자산관리의 가압류와 강남구 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부에는 이 근저당권의 공동담보로 제1층 제103호가 함께 기재돼 있고, 2023.07.11 신용보증기금 앞으로 453,959,431원의 근저당권 일부이전도 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 605-17 태건강남헤븐리치더써밋761 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 103호와 출입문으로 연결해 일괄 사무실(분양사무실) 이용 · 인테리어 공사 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 내 제1층 · 사용승인일 2021.04.23 |
| 소유자 | 서영호 · 등기상 거래가액 1,898,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,770,000,000원 / 1,770,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 하나은행) / 3,891,372,139원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2021.07.02 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 강남구 압류, 2025.10.16 현재 사건의 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.07.26 개시된 종전 임의경매는 2025.07.28 취하됐고, 관련 등기는 2025.08.21 말소됐습니다. 2024.04.01 국 명의 압류 역시 해제돼 2024.07.01 말소됐습니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 대항력·보증금이 미상
확인되는 실제 임차인은 김은영 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 2025.12.12 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 주거 | 2025.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 이용상태·가격 판단 — 103·104호 일괄 사용을 먼저 확인
감정평가와 매각물건명세서 비고에 따르면 103호와 104호는 경계벽 일부에 출입문을 설치해 일괄 분양사무실로 사용 중입니다. 감정평가에서는 공부와의 차이가 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 다만 낙찰 대상은 이 사건의 104호이므로, 현장에서는 103호와의 물리적 사용관계와 독립 출입·점유상태를 직접 확인해야 합니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,770,000,000원입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값은 제시되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,440,000,000원 | 1,749,900,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 652,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 140,668,730원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사광주은행 | 80,417,217원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 70,235,111원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 113,452,334원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 태건자산관리 | 11,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,508,173,392원 중 예상배당은 1,749,900,000원이며, 현재 회차 미배당은 3,758,273,392원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김은영의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 언주역(지하철9호선) 남서측 인근. 아파트·단독주택·오피스텔·업무시설·호텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 언주역이 있어 대중교통 이용 여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제103호와 제104호의 경계벽 일부에 출입문을 설치해 일괄 사무실(분양사무실)로 이용 중이며 인테리어 공사 중으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 17층 건물, 사용승인일 2021.04.23. 위생·급배수·승강기·지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며, 북서측 약 35m·북동측 약 8m·남서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다. 공시지가는 43,290,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김은영의 전입신고일·확정일자·보증금과 실제 점유 부분을 확인해 대항력 및 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 103호와의 경계 확인. 현재 103·104호가 출입문으로 연결돼 일괄 이용 중이므로, 104호 단독 사용과 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권의 공동담보로 103호가 기재돼 있고 신용보증기금에 일부이전이 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 비교값이 없어 최저가 1,770,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 배당표 재검산. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 매수인 부담을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 말소형, 승부처는 미상 임차인과 103·104호 사용관계
등기부만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2021.07.02 하나은행 근저당권 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 김은영의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 103호와 104호가 실제로 연결돼 일괄 분양사무실로 사용 중입니다. 신건 최저가가 1,770,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 후순위 등기 말소 여부보다 임차인 원본 확인, 104호의 독립적 점유·사용 상태, 공동담보 배당관계를 실제 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
