부산지방법원 2024타경107727. 부산 서구 서대신동3가 684-5의 공장·사무실 이용 부동산으로, 일괄매각에 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다. 말소기준은 2016.08.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 2016.10.28. 변경등기에는 채권최고액 1,680,000,000원이 표시되어 있습니다.
말소기준 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권 총액이 매각대금을 크게 웃돌아 현재 최저가 기준으로도 1,022,075,256원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개로, 권리자들 사이 배당 부족이 큰 사건이라는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 서대신동3가 684-5 · 부산광역시 서구 시약로 57 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 - 3층 공장 및 사무실로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 2층 건물 · 2016.07.22 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사도원팩킹 |
| 감정가 / 최저가 | 2,745,501,320원 / 2,745,501,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 공장용지 · 914.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 892,900원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 2번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당권, 주식회사코코피앤피·주식회사파트너스엘앤피·주식회사부산은행·김정순의 근저당권과 부산신용보증재단·차정임·신용보증기금 등의 가압류가 이어졌습니다. 2025.07.22.에는 을구 2번 근저당권이 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사로 이전됐고, 2025.07.25.에는 신용보증기금에 689,413,055원이 일부 이전된 기록도 있습니다.
임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서형준 | 2023.05.09 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서형준의 전입일은 2023.05.09.로 말소기준권리인 2016.08.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 신건은 감정가 100%에서 출발
현재 회차는 신건·감정가 100%로 최저매각가가 2,745,501,000원입니다. 1회 유찰 시 2,196,400,800원, 2회 유찰 시 1,757,120,640원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,745,501,000원 | 2,715,645,990원 | 1,022,075,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,196,400,800원 | 2,172,036,792원 | 1,565,684,454원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,757,120,640원 | 1,737,149,434원 | 2,000,571,812원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,745,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,855,010원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사코코피앤피 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사파트너스엘앤피 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사부산은행 | 159,000,000원 | 159,000,000원 |
| 7. 근저당 · 김정순 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 8. 가압류 · 부산신용보증재단 | 29,835,000원 | 29,835,000원 |
| 9. 가압류 · 차정임 | 34,360,704원 | 34,360,704원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 800,000,000원 | 12,450,286원 |
| 11. 근저당권부채권 가압류 · 신용보증기금 | 234,525,542원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,737,721,246원 중 예상배당은 2,715,645,990원, 미배당은 1,022,075,256원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 부산중앙여자중학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 지하1층 - 3층을 공장 및 사무실로 이용중입니다. 급배수 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 914.0㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 제2종일반주거지역에 포함됩니다. 자연녹지지역·준보전산지와 접하고 고도지구에 포함되며 중로3류와 접합니다.
- 제한. 감정평가 기재상 제2종일반주거지역·자연녹지지역·고도지구와 가축사육제한구역 등의 지정 내용이 확인됩니다.
- 물건 특성. 주거용 집합건물이 아니라 공장·사무실 이용 부동산과 토지, 제시외 건물 및 기계기구가 묶인 일괄매각입니다. 개별 기계의 존부와 위반건축물 상태가 매각 후 활용성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록2 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 위반 내용과 시정 가능 여부를 원본 대장 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일괄매각 대상 중 기계기구 목록 5-3·5-7은 소재불명입니다. 현장에 실제 존재하는 기계와 감정평가 대상 목록을 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 서형준은 전입일상 대항력이 없지만 실제 점유 부분·사용 형태와 명도 일정을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각 직전 체납세액 및 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 담보권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 유동화전문회사로 이전되고 신용보증기금에 689,413,055원이 일부 이전된 기록이 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검토. 현재 최저가는 감정가 100% 회차입니다. 권리상 인수 0원과 별개로 공장·사무실 용도, 위반건축물, 기계 소재불명 상태를 반영해 실제 활용가치와 응찰가를 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 이 사건의 전부는 아니다
권리분석의 핵심 숫자는 분명합니다. 말소기준은 2016.08.16. 중소기업은행 근저당권이고, 임차인 서형준의 2023.05.09. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 회차는 최저가 2,745,501,000원의 신건입니다. 동시에 목록2 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 공장·광업재단저당법상 기계기구 포함, 기계기구 목록 5-3·5-7 소재불명이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 현장 실사·위반건축물 상태·기계 존부·신건 가격 검증이 실제 판단을 좌우하는 유형입니다.
