💰 212,000,000원 신건 🧾 인수 0원 👥 점유 임차인 2명 📉 미배당 306,601,345원
의정부지방법원 2025타경5257. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 지하1층 B150호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 김대호이며, 2022년 9월 6일 국민은행이 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 212,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 208,232,000원이 국민은행 근저당에 배당되고도 채권자 총 미배당액이 306,601,345원 남습니다. 그러나 이 부족액은 채권자 측의 미회수액이며, 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 지1층 B150호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터) · 5층건 내 지1층 B150호 |
| 소유자 | 김대호 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 430,082,664원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.06 국민은행 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.09.06 국민은행 근저당입니다. 서울신용보증재단의 10,833,345원 가압류는 2025.09.16, 임의경매개시결정은 2025.11.11, 양주시 압류는 2026.01.26로 모두 말소기준 이후입니다. 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세밀 | 102.0000㎡ | 2025.11.06 | 미상 / 월 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한규 | 94.1600㎡ | 2025.09.01 | 6,000,000원 / 월 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유 임차인은 2명입니다. 주식회사 세밀의 등록일은 2025.11.06, 김한규는 2025.09.01로 모두 말소기준일인 2022.09.06보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않는 구조입니다. 김한규는 2026.01.26 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 212,000,000원, 실질취득도 동일
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 212,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 212,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 169,600,000원, 2회 유찰 시에는 135,680,000원이며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 306,601,345원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 348,407,745원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 381,852,865원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 504,000,000원 | 208,232,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,833,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 서울신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액 306,601,345원은 채권자 측 부족액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 지1층 B150호입니다.
- 입지. 옥정1동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지 사방으로 도로와 접하고 동측 주출입구를 통해 지식산업센터로 출입하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다.
- 토지지표. 지목은 대, 공시지가는 1,263,000원/㎡이며 토지면적은 15,735.1㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주식회사 세밀과 김한규의 실제 점유범위, 현재 사용관계와 인도 일정부터 확인하세요.
- 임차자료 확인. 주식회사 세밀은 보증금이 미상이고, 김한규는 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 원본 명세서와 배당요구 관련 문서를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 B151호가 공동담보로 표시돼 있으므로 공동담보 관계와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 인수액 0원이라는 사실만으로 212,000,000원이 저가라는 결론을 내리지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용현황과 건물 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.06 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 등록되어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 물건은 지하1층 공장(지식산업센터)이고 실제 점유자가 2명 있습니다. 신건 최저가 212,000,000원이 그대로 실질취득액이지만, 이 금액 자체가 저렴한지는 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 점유정리와 가격 적정성 검증이 핵심입니다.
