의정부지방법원 2025타경5257. 경기도 양주시 옥정동의 양주옥정듀클래스1 지하 1층 비151호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 227,000,000원입니다.

소유자는 김대호입니다. 2022년 소유권이전이 이루어졌고 같은 날 국민은행이 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 국민은행 임의경매개시결정, 양주시 압류가 차례로 등기됐습니다.

등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건에서 실제 입찰 판단을 좌우하는 부분은 지하층 지식산업센터의 적정 가격, 실제 임차관계, 공동담보와 배당구조입니다. 권리 소멸 여부와 투자 가격의 적정성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

2022.08.03 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 2022.09.06 김대호에게 소유권이전이 이루어지면서 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.

특히 국민은행 근저당권에는 지하 1층 비150호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 비151호에 관한 예상배당만으로 전체 공동담보 채무의 변제관계가 확정되는 것은 아닙니다. 공동담보의 경매 진행상태와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

조사된 실제 임차인은 주식회사 세밀과 김한규, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 포함되어 있지 않습니다.

두 임차인 모두 말소기준권리인 2022.09.06 국민은행 근저당권 이후의 신고일이 기재되어 있습니다. 대항력은 조사상 없는 것으로 분류되었으나, 실제 점유 및 사업자등록 등 법정 요건은 원본 자료로 대조해야 합니다.

③ 가격 검토 — 최저가 227,000,000원이 적정한가?

현재 감정가는 227,000,000원이며, 유찰 이력이 없어 최저매각가도 동일합니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되므로, 현재 회차의 실질취득금액은 낙찰가 기준으로 227,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

그러나 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 최근 거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 근거로 한 비교가 불가능하므로 감정가가 시세보다 저렴한지, 반대로 시세를 초과하는지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 국민은행은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

매각대금 227,000,000원에서 집행비용 3,978,000원을 제외하면 국민은행에 223,022,000원이 배당되는 시나리오입니다.

국민은행 근저당의 채권최고액은 504,000,000원이며, 실제 경매 신청채권액은 430,082,664원입니다. 채권최고액과 실제 청구액은 서로 다른 개념이므로 동일한 확정 채무액으로 취급해서는 안 됩니다.

예상배당표의 채권액 합계는 514,833,345원, 채권자 예상배당 합계는 223,022,000원입니다. 이에 따른 미배당액은 291,811,345원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 판단은 별개

유찰로 최저가가 낮아질 경우 채권자 예상배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 권리분석상 매수인 인수 추정액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

따라서 다른 인수 위험이 없다는 전제에서는 낮아진 낙찰가가 실질취득금액의 감소로 연결됩니다. 그러나 유찰 이후의 가격도 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 양주시 옥정동 소재 옥정1동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 기재됐습니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 지하 1층 물건이므로 실제 출입 동선과 작업환경, 용도에 따른 이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 커튼월 및 복합판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 콘크리트 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생·승강기설비와 화재탐지·경보·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 사방으로 도로와 접하며, 동측 주출입구를 통해 지식산업센터 내부로 출입합니다. 감정평가상 도로상태는 양호합니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 옥정지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되며, 중로2류와 접합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 이는 토지가격 관련 지표이며 본건 집합건물의 시장가격을 직접 나타내지는 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 지하층 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수 수요 및 사용 목적이 다를 수 있습니다. 실제 매매사례, 공실, 임대수익과 매각에 필요한 기간을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 양주옥정듀클래스1 내 동일하거나 유사한 지하층 물건의 거래사례를 확보하고, 해당 호실의 층·면적·이용상태를 반영해 적정가격을 검증하세요.
• 세밀 임대차계약 확인. 보증금이 미상인 주식회사 세밀의 계약서와 실제 임대차 조건을 확인하세요. 매각물건명세서 및 점유·사업자등록 관련 원본 대조가 중요합니다.
• 김한규 배당관계 확인. 보증금 6,000,000원과 2026.01.26 배당요구 내역을 대조하고, 소액임차인 최우선변제 요건 및 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보인 지하 1층 비150호에 대한 등기와 경매 진행상태, 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 양주시 압류 확인. 압류의 원인이 된 조세채권의 종류, 법정기일, 우선순위 및 매각 후 소멸관계를 검토하세요.
• 점유·인도 확인. 실제 임차인 2명의 점유 현황과 인도 가능성을 확인하고, 임대차 종료 및 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 실사용 조건 확인. 지식산업센터 입주 가능 업종, 용도 제한, 지하층의 출입·작업환경과 시설 이용 조건을 확인하세요.
• 관리비 확인. 체납 관리비가 있다면 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 재검증. 집행비용과 근저당 채권최고액을 이용한 예상치이므로, 조세채권·소액임차인 우선변제 및 실제 채권액을 반영한 배당을 다시 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정과 가격 검증은 별개”

의정부지방법원 2025타경5257은 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 가압류와 압류 등이 매각으로 소멸할 예정인 사건입니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 실제 임차인이 2명 존재하며, 주식회사 세밀의 보증금은 미상입니다. 김한규의 보증금과 배당요구는 확인되지만 최우선변제 여부는 별도로 검토해야 합니다. 국민은행의 공동담보 관계 및 양주시 압류도 배당관계와 함께 확인할 사안입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 227,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지 판단할 비교거래가 확인되지 않았습니다. 공장으로 이용되는 지하층 지식산업센터라는 특성을 고려하면 수요와 환금성을 검증하는 과정이 중요합니다.

결론적으로, 등기상 인수 위험은 제한적으로 분석되지만 임차보증금 미상과 시세 검증 공백이 남아 있습니다. 권리 확인만으로 입찰 여부를 결정하기보다는 임대차 원본과 실거래·임대시장 자료를 확보하고, 공동담보 및 실제 배당관계를 검토한 뒤 판단해야 합니다.