의정부지방법원 2025타경2756. 경기도 파주시 금촌동 786-6 소재 근린시설과 토지에 대한 강제경매입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설·노유자시설·단독주택이며, 지하 1층부터 지상 3층까지의 철근콘크리트 건물이 포함됩니다. 소유자는 정경숙이고, 정광필의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 18,539,309원입니다.

감정가는 1,294,452,500원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 그러나 이 사건은 최저가와 감정가를 비교하는 것만으로 입찰 판단을 내리기 어렵습니다. 매각물건명세서가 주택임차권 미배당 잔액의 인수를 명시하고 있고, 선순위 압류의 처리 및 예상배당의 누락 사항도 확인해야 하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류부터 확인

2022.11.04. 파주시 압류 역시 말소기준 이전에 발생했으나 2023.11.23. 해제로 이미 말소되었습니다. 2018년의 국세 및 파주시 압류도 각각 말소되어 현재 인수 대상에 포함하지 않습니다. 반면 2025.09.16. 국세 압류는 말소기준 이후의 권리로 매각 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대위 신고와 별도 임차권을 혼동하지 말 것

이 사건에는 주택임차권등기가 301호와 302호에 각각 설정되어 있습니다. 두 등기 모두 한국토지주택공사가 임차권자로 기재되어 있으며, 보증금은 각각 80,000,000원입니다.

박상민에 대한 한국토지주택공사의 대위·승계 신고는 박상민 보증금의 중복 신고로 명시되어 있으므로 동일 보증금을 다시 더해서는 안 됩니다. 반면 301호와 302호는 별도 공간에 설정된 임차권이므로 두 등기 자체를 하나의 보증금으로 합쳐서도 안 됩니다.

대위·보증기관으로 표시된 한국토지주택공사 신고를 제외하면 실제 임차인으로 기재된 항목은 박상민과 공사 2건입니다. 다만 공사 신고와 302호 임차권의 동일성 및 301호 임차권의 실제 계약관계는 확정되지 않았으므로 실제 독립 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 비교 — 실거래 기준이 확인되지 않는다

신건 감정가와 최저매각가는 모두 1,294,452,500원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,294,452,500원 가정 · 잠정 계산)

아래 표는 현재 산출된 잠정 배당 계산입니다. 301호 주택임차권 보증금 누락과 신청채권액 중복 반영 문제가 있어 실제 배당예상액으로 확정할 수 없습니다.

* 서지은의 채권액은 별도로 확인되지 않으나 잠정 계산에는 정광필 청구액과 동일한 18,539,309원이 배당액으로 기재되어 있습니다. 동일 금액을 독립된 채권으로 확정할 근거가 부족합니다. 잠정 잔여금 1,103,029,357원 역시 301호 보증금 80,000,000원과 조세채권 등이 반영되지 않은 값입니다. 집행비용은 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도파주교육지원청 남서측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며 사용승인일은 2007.12.24.입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 마감 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지입니다. 토지 이용상태는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 기재되어 있습니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설·노유자시설·단독주택으로 등재되어 있습니다. 실제 이용과 적법한 용도, 임대차별 공간 구분을 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 주거시설과 근린시설이 혼재하고 복수 임차권 및 매각 제외 건물이 존재합니다. 매수층과 가격은 실제 용도, 임대수익, 건물 상태 및 토지 가치에 따라 달라질 수 있으며 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 압류 처리. 2024.05.01. 파주시 압류의 체납액, 말소 가능 여부, 법정기일과 배당순위를 확인하고 매수인 부담이 있는지 검증하세요.
• 301호 임차권. 을구 4번 한국토지주택공사의 보증금 80,000,000원이 실제 배당표에 포함되는지 확인하세요. 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
• 302호 임차권. 을구 3번 한국토지주택공사 보증금 80,000,000원의 배당액과 미변제 여부를 확인하세요.
• 대위 신고 중복 제거. 박상민 보증금에 대한 한국토지주택공사의 대위 신고는 동일 보증금을 별도로 합산하지 않도록 확인하세요.
• 실제 임차인 확인. 박상민·공사 신고의 계약 원본, 점유 공간 및 한국토지주택공사 임차권과의 동일성을 대조하세요. 실제 독립 임대차 관계를 확정해야 합니다.
• 배당표 재계산. 301호 보증금 누락, 서지은 채권액 중복 사용 및 조세채권 미반영 사항을 정정한 후 실질 인수액을 다시 산정하세요.
• 실질취득가액. 낙찰가에 임차권 미배당 인수액과 확인된 기타 부담을 더한 실질취득가액을 기준으로 입찰가를 검토하세요.
• 실거래 검증. 근린시설·토지와 건물의 용도를 반영해 비교 가능한 최근 거래, 임대수익 및 개별 감정 근거를 확인하세요.
• 매각 제외 건물. 파이프조 천막지붕 제시외 건물의 위치, 소유관계 및 사용·철거 문제를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 원본을 확인하세요. 매각기일까지의 권리 변동과 기일 변경 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “배당표상 인수 0원”을 그대로 믿으면 안 된다

이 사건은 단순한 근저당 소멸형 경매가 아닙니다. 말소기준 이전의 파주시 압류가 존재하고, 301호·302호에 별도 주택임차권이 설정되어 있으며, 매각물건명세서는 두 임차권 모두 미배당 잔액의 인수를 명시하고 있습니다.

한국토지주택공사의 박상민 보증금 대위 신고를 중복 합산하지 않는 것은 맞지만, 그 이유로 301호의 별도 보증금 80,000,000원까지 제외할 수는 없습니다. 현재 예상배당은 301호 보증금을 누락했고, 서지은의 채권액에도 검증이 필요한 중복 기재가 있습니다. 조세채권도 정확히 반영되지 않았습니다.

따라서 현재 회차뿐 아니라 유찰 가정에서도 매수인 인수액 0원이라는 결론은 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 1,294,452,500원과 유찰 시나리오의 가격만으로 경제성을 판단해서도 안 됩니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서, 우선 확인할 사항은 선순위 압류의 정리 여부, 두 주택임차권의 실제 배당 및 미배당 잔액, 중복 신고의 동일성, 매각 제외 건물의 권리관계입니다. 이 사항들이 정리된 후 실질취득가액과 시장가격을 비교해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.