의정부지방법원 2025타경2756. 사건 용도는 오피스텔이며, 소유자는 정경숙입니다. 2022.01.14. 소유권이전 당시 거래가액은 182,000,000원이고, 같은 날 민간임대주택등기가 설정되어 있습니다. 2025.06.02. 정광필의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.07.03. 서지은 명의의 주택임차권등기가 올라왔습니다. 이 임차권에는 임대차계약일자 2023.06.01., 확정일자 2023.06.20., 주민등록일자 및 점유개시일자 2023.07.18., 임차보증금 147,000,000원이 기재되어 있습니다.
중요한 점은 임차권등기 자체의 등기일이 2025.07.03.이라는 사실만 보고 후순위라고 단정하면 안 된다는 것입니다. 임차관계의 기초가 되는 계약·확정일자·주민등록·점유일은 모두 강제경매개시결정일인 2025.06.02.보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 해당 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 202동 4층 402호 |
| 사건 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 정경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정광필 / 18,539,309원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 민간임대주택등기 | 2022.01.14. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차권의 실질 순위를 봐야 한다
2025.06.02. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있고, 2025.09.16. 파주세무서장 압류와 2025.12.17. 서지은의 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 서지은의 주택임차권은 별개입니다. 등기일은 2025.07.03.이지만 임대차계약일자·확정일자·주민등록일자·점유개시일자가 모두 경매개시보다 앞서며, 명세서에서 매수인 대항 가능성을 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 배당되지 않은 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서지은 | 별지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 계약 2023.06.01. 확정 2023.06.20. 주민등록·점유 2023.07.18. 임차권등기 2025.07.03. | 대항 가능 명시 확정일자 있음 미배당 잔액 인수 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 같이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 147,000,000원 | 매각가가 보증금보다 높음. 실제 인수액은 배당 결과 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 147,000,000원 | 보증금이 낙찰가를 초과 — 실질취득 약 147,000,000원 구조 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 147,000,000원 | 보증금이 낙찰가를 초과 — 실질취득 약 147,000,000원 구조 |
1회 유찰 시 매각가는 143,200,000원으로 내려가지만 임차보증금은 147,000,000원입니다. 대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있어, 낙찰가 + 인수액의 실질취득액은 약 147,000,000원 수준으로 고정됩니다. 2회 유찰의 114,560,000원도 같은 원리입니다. 따라서 “64%까지 내려갔으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 179,000,000원 또는 유찰 후 매각가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 1회·2회 유찰 구간에서는 임차보증금 147,000,000원이 실질취득액의 기준점이 될 수 있으므로, 가격 비교 역시 최저매각가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 기초 배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 기초 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 정광필 | 18,539,309원 | 18,539,309원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 서지은 | 18,539,309원 | 18,539,309원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,615,382원 |
위 기초 배당 수치는 집행비용과 경매개시결정 채권을 기준으로 작성된 수치입니다. 주택임차권 보증금 147,000,000원의 실제 배당순위·배당액을 반영한 최종 배당 결과는 별도로 확인해야 합니다. 매각물건명세서가 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 기초 배당표의 “인수 0원”만으로 권리안전을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 감정요항·용도 확인 — 원문 대조가 필요한 지점
- 사건 용도. 사건상 용도는 오피스텔입니다.
- 감정요항 이용상태. 감정요항에는 “공부상 제2종근린생활시설, 노유자시설, 단독주택”이라고 기재되어 있습니다.
- 소재지 불일치. 사건 소재지는 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294인데, 감정요항의 위치 및 주위환경에는 경기도 파주시 금촌동 소재 경기도파주교육지원청 남서측 인근이라고 기재되어 있습니다.
- 교통·도로. 감정요항에는 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 소재, 북측 약 42M·동측 약 18M·남측 약 15M 포장도로 접면이라고 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항 기재상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 서지은의 147,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당순위와 선순위 조세 등을 확인하세요.
- 인수액을 취득원가에 합산. 미배당 잔액이 있으면 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 143,200,000원·114,560,000원은 모두 보증금 147,000,000원보다 낮아, 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14. 민간임대주택 등록 내용과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
- 관계인 채권 구분. 임차권자 서지은과 추가 강제경매 채권자 서지은이 동일하므로 임차보증금과 별도 청구채권의 성격을 배당요구·집행문서에서 대조하세요.
- 감정평가서 목적물 대조. 감정요항의 위치·용도 서술이 사건 주소와 맞지 않으므로 현황, 호수, 건물 구조, 이용상태를 반드시 재확인하세요.
- 시세 확인. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 비교하세요.
맺으며 — “유찰가”보다 “미배당 보증금”이 먼저다
이 사건의 핵심은 179,000,000원의 신건 가격 자체가 아닙니다. 서지은의 임차보증금은 147,000,000원이고, 매각물건명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차에서는 매각가가 보증금보다 높지만 실제 배당 결과를 확인해야 하며, 1회 유찰 143,200,000원과 2회 유찰 114,560,000원에서는 보증금이 낙찰가를 넘습니다. 이때는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 약 147,000,000원 수준으로 유지될 수 있습니다. 최근 실거래 자료도 확인되지 않으므로 “유찰됐으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 배당에서 임차보증금이 실제로 얼마 변제되는지, 그리고 남은 인수액을 포함한 실질취득액이 얼마인지가 이 물건의 첫 번째 판단 기준입니다.
