광주지방법원 2026타경30434. 전라남도 담양군 월산면 중월리 635 소재의 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 501.5㎡, 지목은 대이고 감정평가상 기호(가, 나)는 모두 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 민송기이며, 말소기준은 2023.08.08. 설정된 신천4동새마을금고 채권최고액 564,000,000원 근저당권입니다.
그보다 앞선 2023.03.14. 광주하남신용협동조합 근저당권은 2023.08.08. 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후 2026.02.20. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30434 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 635 · 도로명 중방1길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(가, 나) 단독주택 |
| 토지 | 501.5㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 기호(가) 사용승인 2022.01.10. · 기호(나) 사용승인 2021.12.15. |
| 내부 이용 | 1층 방3·주방·욕실3 등 / 2층 방1·거실 및 주방·화장실2 등 |
| 소유자 | 민송기 |
| 감정가 / 최저가 | 720,354,900원 / 720,354,900원 (신건) |
| 청구액 | 1,003,996,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 추가 인수액은 없습니다. 2023.03.14. 설정된 광주하남신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.08.08. 신천4동새마을금고 근저당권입니다. 2026.02.20. 임의경매개시결정의 채권자는 참조은새마을금고(변경 전: 신천4동새마을금고)로 기재되어 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 점검 — 실거래 비교보다 유찰 시나리오를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 720,354,900원입니다. 신건이므로 아직 가격 조정이 없으며, 1회 유찰 시 576,283,920원, 2회 유찰 시 461,027,136원의 시나리오가 제시됩니다. 본건은 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 직접 비교하는 구조가 아니므로, 감정가 자체를 곧바로 시세로 간주하기보다 토지 501.5㎡와 건물 상태·입지·일괄매각 조건을 함께 대조해 응찰가를 정하는 편이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 720,354,900원 | 564,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 576,283,920원 | 564,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 461,027,136원 | 454,016,865원 | 109,983,135원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 720,354,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,603,549원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 신천4동새마을금고 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,751,351원 |
현재 회차 720,354,900원 가정에서는 근저당권 564,000,000원이 전액 배당되고, 146,751,351원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 달뫼한옥마을 북서측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남측 담장로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 501.5㎡의 대지로 계획관리지역, 토지이용상황은 단독, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 102,000원/㎡입니다.
- 건물. 기호(가, 나) 모두 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 제한. 계획관리지역 및 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 개별 자산이 아닌 전체 가치를 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.08.08. 신천4동새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 720,354,900원이므로 토지 501.5㎡와 두 동의 단독주택 상태를 현장과 감정평가 내용으로 다시 대조하는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 576,283,920원, 2회 유찰 461,027,136원에서 권리 인수액은 그대로 0원이지만 채권자 배당 부족 여부는 달라집니다.
- 현장 확인. 차량 진출입, 완경사 지형, 도로접면, 주택과 농경지가 혼재한 주변 환경을 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 이미 말소된 선순위 근저당을 제외하면 2023.08.08. 신천4동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임차인 없이 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 회차는 감정가와 같은 720,354,900원의 신건이고, 토지 501.5㎡와 단독주택 기호(가, 나)가 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 권리 때문에 피할 사건이라기보다, 감정가와 실제 자산가치를 얼마나 정확히 대조하느냐가 승부처인 사건으로 보는 편이 적절합니다.
