광주지방법원 2026타경30434. 전라남도 담양군 월산면 중월리 648 소재 부동산으로, 감정평가상 기호(가, 나)는 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 501.5㎡의 대지이고, 물건은 일괄매각 조건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김인수이며, 현존 말소기준권리는 2023년 8월 8일 설정된 신천4동새마을금고의 근저당권 채권최고액 564,000,000원입니다.
그보다 앞선 2023년 3월 14일 광주어룡신용협동조합 근저당권 385,000,000원은 2023년 8월 8일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2026년 2월 20일 임의경매개시결정이 기입됐고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 대항력·보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30434 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 648 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(가, 나) 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 501.5㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김인수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 724,868,400원 / 724,868,400원 (신건) |
| 청구금액 | 1,003,996,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 현존 말소기준은 2023년 8월 8일 신천4동새마을금고 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 회차별 가격·미배당 시나리오
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 724,868,400원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 579,894,720원, 2회 유찰 시 463,915,776원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 724,868,400원 | 564,000,000원 | 0원 | 151,219,716원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 579,894,720원 | 564,000,000원 | 0원 | 7,695,773원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 463,915,776원 | 456,876,618원 | 107,123,382원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 564,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 근저당에 456,876,618원이 배당되고 107,123,382원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니므로, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 724,868,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,648,684원 |
| 2. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,219,716원 |
현재 최저가 기준 집행비용 추정액 9,648,684원과 근저당 564,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 151,219,716원이 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 ‘달뫼한옥마을’ 북서측 인근이며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 담장로를 통해 다른 지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 기호(가, 나)는 단독주택으로 이용 중입니다. 기호(가)는 1층 방3·주방·욕실3, 2층 방1·거실 및 주방·화장실2 등의 구성이고, 기호(나)도 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건입니다.
- 건물. 기호(가) 사용승인일은 2022.01.10, 기호(나)는 2021.12.15이며, 외벽은 석재판넬 및 스타코마감, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비(도시가스)가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 501.5㎡이며 계획관리지역입니다. 토지 형상은 사다리형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)에 해당하며, 공시지가는 107,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 기호(가, 나) 건물의 매각 범위를 매각목록과 현장에서 다시 대조하세요.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 두 건물 모두 단독주택 이용입니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 경계·진입 확인. 토지는 사다리형·완경사이고 차량 진입이 가능하다고 평가됐습니다. 실제 도로 폭과 경계 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 724,868,400원은 감정가와 같습니다. 감정가만을 근거로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 비교하세요.
- 배당 구조 확인. 현재와 1회 유찰 시 근저당은 전액 배당되지만 2회 유찰 시에는 107,123,382원 미배당이 발생합니다. 다만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘가격과 현장’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 3월 근저당은 이미 말소됐고, 현존 말소기준은 2023년 8월 8일 신천4동새마을금고 근저당 564,000,000원입니다. 임차인도 없어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 아파트가 아니라 토지 501.5㎡와 단독주택 이용 건물의 일괄매각입니다. 현재 최저가 724,868,400원은 감정가와 동일한 신건 가격이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 권리보다는 실제 현장 상태·일괄매각 범위·입찰가격 검증이 최종 판단을 좌우하는 유형입니다.
