인천지방법원 2025타경1417. 인천광역시 서구 가좌동 가좌타워지식산업센터 9층 911호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 157,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 157,000,000원입니다. 말소기준은 2019.08.13 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 398,400,000원입니다.
이후 2025.02.26 기술보증기금 근저당 142,650,000원, 2025.04.14 신용보증기금 가압류 90,271,232원, 2025.07.31 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1417 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제911호 · 사용승인일 2019.05.31 |
| 소유자 | 조동신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 343,296,549원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.13 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 조동신에게 이전됐고, 이후 설정된 기술보증기금 근저당과 신용보증기금 가압류, 국민은행의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당은 911호 외에 가좌타워지식산업센터 9층 912호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 911호와 912호를 구분해야 한다
| 성명 | 조사 호수 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정길관 | 9층 912호 | 8,000,000원 | 800,000원 | 2022.01.12 | 대항력 없음 |
현황조사에 확인된 정길관의 점유 부분은 9층 912호로 기재돼 있어, 경매 대상인 911호와 호수가 다릅니다. 또한 전입신고일 2022.01.12는 말소기준일 2019.08.13보다 뒤여서 해당 조사내용 자체도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 본건은 감정평가상 공장으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 911호의 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 그러나 비교할 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 157,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 125,600,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 100,480,000원 · 감정가 64% |
유찰될 경우 최저가 자체는 내려가지만, 이것만으로 시세 대비 할인폭을 판단할 수는 없습니다. 공장·지식산업센터는 주거용 아파트보다 호실별 임대수익, 실제 사용상태, 부가세·사업자 이용 여부, 동일 건물의 매매·임대 사례 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 실거래 원본과 현장 임대수준을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 398,400,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 근저당 · 기술보증기금 | 142,650,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,271,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 631,321,232원 중 채권자 예상배당은 154,002,000원이며, 신건 기준 미배당은 477,319,232원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가재울역 남동측 인근이며 산업단지·공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재하는 공업지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 가재울역과 주안국가산단역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수, 승강기, 화물용 승강기, 화재탐지, 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25m 내외, 남서측 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지이며 토지면적은 3,305.7㎡, 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하고 도로 및 대로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 911호 실제 점유 확인. 조사된 정길관의 사용 호수는 912호입니다. 대상 911호의 현장 점유자와 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행과 기술보증기금 권리에는 912호 등 다른 부동산이 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기 변동을 원본에서 대조하세요.
- 가격 원본 조사. 최근 실거래·임대료 자료가 없으므로 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 157,000,000원은 감정가 100%입니다. 감정가라는 사실 자체는 시장가 대비 할인 근거가 아닙니다.
- 공장 이용 확인. 실제 공장 사용상태와 내부 시설, 관리비 및 사용상 제한 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.08.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사의 임차인 정보 역시 대상 911호가 아닌 912호이고 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
반면 157,000,000원의 가격 수준은 별개의 문제입니다. 현재는 신건이고 비교할 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 911호 실제 점유 확인과 동일 건물·인근 지식산업센터의 거래가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
