인천지방법원 2025타경1417. 가좌타워지식산업센터 9층 912호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 조동신이고 2018.03.30 매매를 원인으로 2019.08.13 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 398,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.02.26 기술보증기금 근저당, 2025.04.14 신용보증기금 가압류, 2025.07.31 임의경매개시결정, 2025.12.12 및 2026.04.09 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 9층 912호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 · 사용승인 2019.05.31 |
| 소유자 | 조동신 (2018.03.30 매매 원인, 2019.08.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 343,296,549원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 국민은행 근저당의 채권최고액은 398,400,000원입니다. 등기에는 같은 가좌타워지식산업센터 9층 911호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 기술보증기금 근저당 역시 911호와 다른 토지·건물을 공동담보로 표시하고 있습니다. 다만 이 사건 배당표상 현재 회차 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정길관 | 9층 912호 | 2022.01.12 | 8,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정길관의 전입신고일은 2022.01.12로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 2019.08.13보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 8,000,000원, 월세는 800,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 398,400,000원 | 244,714,000원 |
| 3. 근저당 · 기술보증기금 | 142,650,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,271,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 631,321,232원 중 채권자 예상배당은 244,714,000원이며, 미배당은 386,607,232원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 386,607,232원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 435,710,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 474,992,272원 | 0원 |
현재는 0회 유찰된 신건으로 최저가가 감정가와 같은 249,000,000원입니다. 1회 유찰 시 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 지목은 공장용지이고 토지이용상황도 공업용입니다.
- 입지. 가재울역 남동측 인근으로 산업단지·공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 가재울역·주안국가산단역이 소재합니다.
- 도로. 북서측 약 25m 내외, 남서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 화물용 승강기, 화재탐지설비, 전기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반공업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역이 표시되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,305.7㎡, 공시지가 1,546,000원/㎡이며 평지·가로장방·중로각지로 표시되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 같은 지식산업센터 또는 인근 유사 물건의 거래가격을 확인해 249,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 임대조건 확인. 현황조사상 정길관이 보증금 8,000,000원·월세 800,000원 조건으로 조사되어 있으므로 실제 점유·계약 지속 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 준비. 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 실제 점유자가 있다면 인도 과정은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 국민은행·기술보증기금 근저당의 공동담보 표시가 있으므로 배당관계와 공동담보 물건의 진행상황을 원본 등기와 배당표에서 대조해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 지식산업센터의 실제 사용현황과 공장 용도 적합성, 관리규약 및 입주 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 판단
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019.08.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정길관 역시 전입일이 2022.01.12로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 249,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 문제입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없기 때문에 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리구조와 가격판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 공장(지식산업센터)의 실제 거래가격·임대조건·점유상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
