인천지방법원 2025타경508486. 신흥동3가 메트로시티주건축물 1동 2층 204-1호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 권리구조의 중심은 2022.06.10 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 624,000,000원입니다. 같은 날 김기완 명의로 소유권이 이전됐고, 2025.03.27 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 국민은행을 양도인으로 하여 임의경매를 개시했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 따라서 현재 최저가 907,000,000원에 취득한다고 가정하면 권리상 실질취득액도 907,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 금액 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508486 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층204-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상20층 · 사용승인일 2021.06.04. |
| 소유자 | 김기완 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 907,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 808,174,758원 |
| 말소기준 | 2022.06.10. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2022년 국민은행 근저당
과거 교보자산신탁 명의 신탁등기와 2021년의 가압류·근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 2022.06.10 김기완에게 이전됐고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.27 임의경매개시결정이 기입됐으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘907,000,000원이 싸다’고 볼 근거는 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 907,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액도 인수 0원을 더한 907,000,000원으로 동일하지만, 이를 최근 거래가격이나 최근 12개월 평균과 비교할 수 있는 자료가 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 907,000,000원 | 0원 | 271,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 725,600,000원 | 0원 | 91,944,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 580,480,000원 | 51,724,800원 | 0원 | 0원 |
현재와 1회 유찰 시나리오에서는 배당모형상 국민은행 근저당 채권최고액 624,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 가정에서는 해당 채권 기준으로 51,724,800원의 미배당이 발생하지만, 제시된 시나리오상 이 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 회차가 내려가도 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 907,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,470,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 271,530,000원 |
제시된 배당모형은 근저당 채권최고액 624,000,000원을 기준으로 하며, 집행비용 11,470,000원과 소유자 잔여 271,530,000원을 포함합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
- 주위환경. 신광초등학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·단독 및 다세대주택 등이 소재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30M 내외 포장도로와 북동측 약 6M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 해당합니다.
- 토지. 대지 1,688.9㎡, 평지의 부정형 토지이며 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 1,966,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 공부상 204-1호와 출입문 표시 204호가 다르므로 현장에서 정확한 위치와 출입문을 대조하세요.
- 시세 확인. 제공 자료에는 비교 실거래가 없으므로 907,000,000원을 곧바로 시세보다 낮다고 판단하면 안 됩니다.
- 임대현황 확인. 감정평가상 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다. 임차인은 확인되지 않았지만 현재 실제 사용·점유상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 청구액 구분. 신청채권 청구액은 808,174,758원이고, 배당 시나리오의 근저당 기준액은 채권최고액 624,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 725,600,000원, 2회 유찰 가정 580,480,000원이며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.06.10 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 보증금이나 임차권은 없습니다. 현재 최저가 907,000,000원에서 실질취득액 역시 907,000,000원입니다. 그러나 가격의 적정성은 별개입니다. 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가를 근거로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없으며, 근린생활시설이라는 이용상태와 204-1호와 204호의 표기 차이까지 현장에서 확인한 뒤 가격 판단을 해야 합니다. 이 사건은 권리 인수보다 점포 특정과 실제 시장가격 검증이 입찰 전 핵심입니다.
