인천지방법원 2025타경508486. 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층205-1호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김기완이며, 2022.06.10 소유권이전 등기와 같은 날 국민은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.27 들어온 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 469,000,000원, 즉 신건 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508486 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층205-1호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상20층 · 2층 |
| 사용승인일 | 2021.06.04 |
| 소유자 | 김기완 · 2022.06.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 469,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 808,174,758원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 국민은행 근저당
2021년 설정됐던 새인천새마을금고 근저당과 김민희 근저당, 여러 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 김기완에게 있고, 2022.06.10 국민은행 근저당 300,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.27 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 양도인 국민은행의 채권을 기초로 임의경매개시결정을 받았습니다. 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 469,000,000원이고 신건 최저매각가도 같은 금액입니다. 그러나 동일 또는 유사 근린시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없으므로 최저가를 실제 시장가격과 비교할 근거가 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 대입하기 어려운 만큼 신건 가격의 적정성은 별도 상권·임대료·유사 점포 거래 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 469,000,000원 | 0원 | 161,910,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 375,200,000원 | 0원 | 69,147,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 300,160,000원 | 4,842,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 375,200,000원, 2회 유찰 시에는 300,160,000원입니다. 2회 유찰 시에는 집행비용을 반영한 뒤 국민은행 근저당 기준 4,842,240원의 미배당이 발생합니다. 다만 이것은 채권자의 배당 부족분이며, 임차인이나 인수 권리로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,090,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 161,910,000원 |
매각가 469,000,000원 가정 시 국민은행 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 소유자 잔여는 161,910,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 조사된 임차인은 없습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신광초등학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·단독 및 다세대주택 등이 소재합니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물 내 2층이며 사용승인일은 2021.06.04입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30M 내외 포장도로와 북동측 약 6M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지의 부정형 토지이며 토지면적은 1,688.9㎡입니다.
- 공시지가. 1,966,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·도로(접합)·상대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 호수 표시는 공부상 205-1호, 출입문은 205호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 205-1호와 출입문 표시 205호가 실제 동일한 전유부분인지 현장·건축물대장·도면을 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 근린생활시설로 이용 중이므로 매각기일 전 실제 영업·점유 상태를 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 469,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 유사 점포 거래와 임대수익을 별도 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 375,200,000원, 2회 유찰 시 300,160,000원입니다. 각 가격대에서 수익성과 환금성을 다시 계산할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2022.06.10 국민은행 근저당 300,000,000원과 2025.03.27 경매개시결정, 이미 말소된 선행 권리들을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 미반영 비용. 배당표의 집행비용은 7,090,000원 추정이며 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 조사된 임차인이 없고, 현재 핵심인 국민은행 근저당 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 469,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 실거래나 시장 추세 자료가 없으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 실제 상권·임대료·공실 가능성과 호수 동일성 확인이 중요합니다. 이 물건은 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처입니다.
