의정부지방법원 2024타경8641. 고양시 덕양구 덕은동 드림코어 8층 817호입니다. 감정평가상 공부 용도는 교육연구시설(학원)이고, 토지는 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2021.05.07. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 288,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2024.11.25. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 대지권이 미등기이고, 이번 매각은 재매각입니다. 매각물건명세서 비고에는 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었고, 2024.12.11. 주식회사 무궁화신탁으로부터 분양대금완납증명서 등의 회신이 있다고 적혀 있습니다. 또한 매수신청보증금은 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 으뜸로 124, 8층817호 (덕은동,드림코어) |
| 용도 | 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 13층 · 제8층 제817호 · 사용승인일 2021.03.23. |
| 소유자 | 김옥환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 |
| 유찰 | 3회 유찰 · 재매각 |
| 매수신청보증금 | 20% |
| 청구액 | 247,796,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 위험은 확인되지 않습니다. 2021.05.07. 주식회사하나은행의 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 288,000,000원입니다. 2024.11.25. 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 유찰 구조를 먼저 본다
동일 물건의 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않으므로, 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 가격 정보는 감정가 249,000,000원과 현재 최저매각가 85,407,000원, 그리고 유찰 시나리오입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준으로 표시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 85,407,000원 | 83,469,674원 | 204,530,326원 |
| 4회 유찰 시 | 59,784,899원 | 58,308,771원 | 229,691,229원 |
| 5회 유찰 시 | 41,849,429원 | 40,696,139원 | 247,303,861원 |
현재 회차에서도 하나은행 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못해 204,530,326원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 배당상 채권자의 부족분이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,326원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 83,469,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 85,407,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 83,469,674원, 미배당은 204,530,326원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·주상용부동산·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 교육연구시설(학원)입니다. 임대 여부는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물의 제8층 제817호이며 사용승인일은 2021.03.23.입니다. 위생설비·소화설비·승강기설비·주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,667.0㎡, 공시지가는 2,888,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 15m, 남측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)이며, 도시개발구역·과밀억제권역·비행안전제5구역·제한보호구역 등 관련 지정이 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되어 있고 분양대금완납증명서 등의 회신이 있으므로, 대지권 취득과 등기 절차를 관련 서류에서 직접 확인하세요.
- 재매각 조건. 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 입찰보증 조건을 착오 없이 확인해야 합니다.
- 실사용 가능성. 공부상 교육연구시설(학원)이므로 계획한 사용 목적과 용도 적합성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 동종 시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 등기 내용에는 드림코어 제8층 제818호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당 및 말소 관계는 원문 등기와 매각서류를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리만 놓고 보면 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 현재는 3회 유찰된 재매각이고, 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며 대지권 미등기라는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있고 분양대금완납증명서 등의 회신도 있지만, 실제 취득·등기 절차를 원문으로 확인하지 않고 넘어갈 사안은 아닙니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다. 권리승계 위험은 낮지만, 대지권·재매각·용도·가격 검증까지 마친 뒤 접근할 물건입니다.
