의정부지방법원 2024타경8641. 고양시 덕양구 덕은동 드림코어 8층 818호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 대상 호실의 공부상 용도는 교육연구시설(학원)입니다. 소유자는 김옥환이며, 2021년 5월 7일 거래가액 218,512,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 288,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 단순합니다. 2021년 3월 30일 무궁화신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현 소유자 취득 뒤 설정된 하나은행 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리의 단순함과 별개로 매각물건명세서에는 대지권 미등기가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 으뜸로 124, 8층818호 (덕은동,드림코어) |
| 용도 | 사건상 대지 · 공부상 교육연구시설(학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 13층 · 사용승인 2021.03.23. |
| 소유자 | 김옥환 · 2021.05.07. 거래가액 218,512,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 247,796,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 특이사항 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.05.07. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며 공동담보로 드림코어 8층 817호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.25. 하나은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 특정된 자는 없으며, 감정평가에서는 임대 여부를 미상으로 기재하고 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 235,000,000원, 현재 최저매각가격은 80,605,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고 이번 매각은 재매각입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 56,423,500원, 5회 유찰 시 39,496,450원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 209,245,890원 |
| 4회 유찰 시 | 56,423,500원 | 55,007,877원 | 232,992,123원 |
| 5회 유찰 시 | 39,496,450원 | 38,385,514원 | 249,614,486원 |
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 학원인 비주거 용도는 같은 건물·같은 용도의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 288,000,000원 | 78,754,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,605,000원 가정 시 집행비용 1,850,890원을 제외한 금액이 하나은행에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 209,245,890원입니다. 이 미배당은 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 임차·점유 확인
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임차인으로 특정된 자는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용현황은 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕은한강중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·주상용부동산·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도. 대상 호실의 공부상 용도는 교육연구시설(학원)이며, 건물은 2021.03.23. 사용승인된 지하 2층·지상 13층 철근콘크리트구조입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양덕은도시개발)이며, 토지는 평탄한 사다리형 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,888,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 15m, 남측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 비행안전제5구역, 제한보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되고 분양대금완납증명서 등의 회신도 있으나, 실제 대지권등기 가능 여부와 필요한 절차·비용은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 현재 최저가 80,605,000원을 기준으로 보증금 규모를 사전에 준비해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 드림코어의 교육연구시설(학원) 실거래·임대료·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인으로 특정된 자는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 드림코어 8층 817호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 원본 등기사항을 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 회신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘대지권·가격·재매각’이 승부처
이 물건은 말소기준인 하나은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없고, 공부상 용도가 교육연구시설(학원)이며, 대지권 미등기와 재매각·보증금 20%라는 조건이 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 입찰 전 대지권과 실제 시장가격 검증이 필수”입니다.
