수원지방법원 2025타경57046. 경기도 화성시 영천동 동탄코너원스마트타워 4층 424호에 대한 경매입니다. 감정가는 70,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가격은 62,300,000원입니다. 감정평가서상 집합건축물대장의 용도는 공장(지식산업센터)이며, 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 1월 11일 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 73,200,000원입니다. 이후 접수된 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임차인 박진옥의 전입일은 2025년 4월 26일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
다만 단순히 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 대지권이 미등기 상태이고, 임차인의 우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이는 임차인 최우선변제와 당해세 등이 반영되지 않은 추정치라는 점을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 4층 424호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄영천로 131 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 유창희 (2022.01.11. 거래가액 85,709,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 / 258,141,191원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 2022.01.11. · 채권최고액 73,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 대지권 | 미등기. 매각물건명세서 비고상 대지권 가격은 최저매각가격에 포함됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차인 전입일이 핵심
2022년 1월 11일 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 73,200,000원이며, 경매 매각 시 해당 근저당권은 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2023년 5월 3일 수협은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2024년 10월 7일 취하되어 말소됐고, 현재 사건은 2025년 7월 24일 접수된 별도의 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 조건 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인은 박진옥 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 배당요구는 접수됐으나, 확정일자와 우선변제 여부 및 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금·월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진옥 | 4층 424호 · 18.3500㎡ 보증금 2,500,000원 월세 250,000원 |
전입 2025.04.26 확정일자 및 효력 확인 필요 |
없음 | 확인 필요 | 승계 없음 배당요구 2025.08.26 |
③ 가격·배당 구조 — 최저가보다 미배당과 대지권 확인이 우선
현재 최저매각가격 62,300,000원은 감정가 70,000,000원의 약 89%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 지식산업센터 내 공장 용도이므로 실제 사용 가능성, 임대수요와 관리 여건을 함께 검토해야 합니다.
예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,521,400원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 73,200,000원 | 60,778,600원 |
| 신청채권자 · 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 | 258,141,191원 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 신청채권자 배당액은 제공된 시나리오의 신청채권자 배당액 0원을 반영했습니다. 집행비용은 추정치이며, 임차인 최우선변제와 당해세 등은 미반영입니다. 신청채권자와 근저당권자의 관계 및 실제 배당순위는 집행기록 원본으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당 확대를 감안한 판단
| 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 62,300,000원 | 60,778,600원 | 12,421,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49,840,000원 | 48,542,880원 | 24,657,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 39,872,000원 | 38,754,304원 | 34,445,696원 | 0원* |
* 매수인 인수액은 각 시나리오에 기재된 계산값입니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등 미반영 항목 및 대지권 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동에 소재하며 다원중학교 북서측 인근입니다. 주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 북측은 동탄테크노벨리(북)교차로에 접하며, 북서측으로 동탄대로, 북동측으로 동탄영천로가 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 물건과는 임대수요 및 실제 사용 가능성을 다르게 검토해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당하며, 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 14층 건물로 기재돼 있습니다. 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보 설비와 주차장 등이 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 현재 사용 현황, 임대관계는 현장 및 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가의 시세 적정성을 단정할 수 없습니다. 지식산업센터의 용도, 임대수요, 관리비와 대지권 등기 문제를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 현황. 대지권이 미등기된 사유, 등기 진행 여부, 대지권의 목적인 토지의 권리관계와 분양계약서 내용을 확인하세요. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐다는 안내만으로 절차가 완료된 것은 아닙니다.
- 임차인 배당. 박진옥의 보증금 2,500,000원, 전입일 2025.04.26, 배당요구일 2025.08.26을 확인하고 확정일자 및 우선변제 가능성을 원본 서류로 대조하세요.
- 채권자 관계. 현재 신청채권자는 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사이고 말소기준 근저당권자는 수협은행입니다. 채권양도·승계 관계, 실제 청구채권과 배당순위를 확인하세요.
- 실제 이용 가능성. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 사용 및 임대 가능성을 검토하고, 내부 상태와 현재 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당 외 비용. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 예상배당표를 확정 배당액으로 보지 말고 추가 비용과 권리관계를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 분양계약서와 집행기록을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것
이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인으로 인해 대항력 있는 보증금 인수 위험은 낮게 분석되며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 대지권 미등기라는 별도 확인 사항이 있고, 임차인의 우선변제 가능성도 최종 확인이 필요합니다.
현재 최저가 62,300,000원은 감정가의 89%이지만, 실제 거래가격을 비교할 근거 없이 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 또한 유찰이 이어지면 근저당 미배당이 확대되는 시나리오가 나타납니다. 권리상 인수 위험과 물건의 실제 가치·대지권 문제는 별개입니다. 대지권 등기 현황, 임차인 배당 조건, 신청채권자와 근저당권자의 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
