수원지방법원 2025타경57046. 경기도 화성시 영천동에 있는 동탄코너원스마트타워 11층 1107호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 14층 건물 중 11층에 위치합니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 업무·산업시설의 이용과 처분 특성을 고려해야 하는 물건입니다.

소유자 유창희는 2021년 12월 30일 매매를 원인으로, 2022년 1월 11일 소유권을 이전받았습니다. 등기에 표시된 당시 거래가액은 168,951,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 수협은행이 신청했던 2023년 임의경매는 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025년 7월 24일 개시된 별개의 임의경매로, 신청채권자는 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사입니다. 등기상 근저당권자와 신청채권자가 서로 다르게 기재돼 있으므로 채권 양도·승계 관계도 확인할 필요가 있습니다.

표면적으로는 매각으로 소멸하는 금융권 담보권 중심의 단순한 구조입니다. 그러나 대지권 미등기와 임차인 호실 불일치라는 별도의 확인 과제가 있어, 배당표에 표시된 인수액 0원만으로 안전성을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 것이 남았다

권리의 기준점은 2022년 1월 11일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 현재 사건의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

2021년 아시아신탁주식회사 명의로 보존됐던 신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 2023년 수협은행의 이전 경매개시결정도 2024년 취하에 따라 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 신탁과 과거 경매를 각각 새로운 인수채무로 합산할 사안은 아닙니다.

② 임차인 — 신고는 있지만 대상 호실이 다르다

임차인으로 박진옥 1명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계신고가 아닌 일반 임차인 기재입니다. 다만 점유 부분이 동탄코너원스마트타워 4층 424호로 표시돼 있어, 경매 대상인 11층 1107호와 일치하지 않습니다.

박진옥의 전입신고일인 2025년 4월 26일은 말소기준권리일인 2022년 1월 11일보다 늦습니다. 따라서 기록상 이 임차인은 선순위 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 배당요구도 접수돼 있지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 성립 여부는 확정할 수 없습니다.

더 중요한 것은 이 판정의 적용 대상입니다. 박진옥이 기재된 424호와 본건 1107호는 서로 다른 호실입니다. 그러므로 박진옥의 대항력이 없다는 사실이 곧 1107호에 임차인이나 점유자가 없다는 증거는 아닙니다.

또한 본건의 공부상 용도는 주택이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 점유관계가 확인되더라도 그 계약의 목적과 실제 사용 형태에 따라 적용 가능한 임대차보호 법률 및 대항요건을 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인된 박진옥의 보증금 2,500,000원을 본건 매수인의 확정 인수보증금으로 계산할 근거는 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가보다 낮아졌다고 시세보다 싼 것은 아니다

이번 최저매각가격은 123,900,000원으로 감정가 140,000,000원의 88.5%입니다. 1회 유찰로 입찰 가능한 가격이 낮아졌지만, 이것은 감정가 대비 조정률이지 최근 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

비교 기준으로 확인되는 과거 소유권이전 거래가액은 168,951,000원입니다. 그러나 이는 2021년 12월 30일 매매를 원인으로 한 과거 거래로, 현재 동탄 지역 지식산업센터의 적정 시세를 직접 보여주는 가격이라고 볼 수 없습니다.

가격 메리트를 판단하려면 본건과 비슷한 용도·면적·층·대지권 상태의 최근 실거래가격과 실제 매물 호가를 비교해야 합니다. 특히 일반 아파트의 거래가격을 지식산업센터에 대입하거나, 미등기 대지권이 없는 정상 등기 물건과 아무 조정 없이 비교하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

최저매각가격 123,900,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,534,600원을 공제한 121,365,400원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 근저당 채권최고액 156,000,000원 기준으로는 34,634,600원이 미배당됩니다.

그렇지만 미배당 채권액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 배당 부족액을 낙찰자가 추가로 갚아야 한다는 의미가 아닙니다.

한편 신청채권자 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사의 청구액은 258,141,191원인데, 회차별 예상배당에서는 신청채권자 몫이 0원으로 별도 산정돼 있습니다. 실제 채권 양도·승계와 배당 귀속을 반영한 결과인지 검증이 필요합니다. 현재 표는 수협은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 예상배당 시뮬레이션이지 확정 배당표가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액·순위·채권 귀속은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 그대로

현재 회차에서 3회 유찰 가정까지 매각가가 낮아질수록 근저당 채권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 제시된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 이는 후순위 또는 소멸하는 담보권의 배당 부족을 매수인이 인수하지 않는다는 계산 구조에 따른 것입니다.

다만 향후 유찰가격은 가정된 시나리오일 뿐 확정된 다음 매각기일의 가격이 아닙니다. 또한 대지권 미등기에 따른 취득·등기상 문제나 확인되지 않은 점유관계까지 이 0원에 포함해 해결된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 대지권 미등기 — 이 사건에서 가장 중요한 확인 사항

매각물건명세서 비고에는 미등기 대지권이 있으나 대지금액이 포함된 분양계약서가 제출됐고, 최저매각가격에 대지권가격이 포함된다는 취지가 기재돼 있습니다.

감정평가에서도 본건 11층 1107호와 같은 건물의 4층 424호에 대해 대지권 미등기를 명시하고 있습니다. 전유부분인 건물을 평가하면서 대지권을 포함한 가액을 병기한 구조입니다.

평가서에 설명된 경위는 다음과 같습니다. 대지권의 목적인 토지는 LH(한국토지주택공사)로부터 건물 임시사용 승인 이후 이전됐고, 이후 신탁회사 등이 소유자별 대지권 등기를 진행했으나 일부가 불상의 사유로 절차에 응하지 않아 누락됐다고 합니다.

• 분양계약서 대조. 제출된 분양계약서에 1107호의 대지금액과 해당 권리 내용이 어떻게 표시돼 있는지 확인합니다.
• 토지 및 대지권 등기 확인. 토지 등기사항, 집합건물 표제부, 대지권 등기 누락 사유를 서로 대조해야 합니다.
• 취득 이후 등기절차. 낙찰자가 별도 소송이나 관계인 협조 없이 대지권을 등기할 수 있는지, 추가 부담이 발생하는지 확인해야 합니다.
• 관리주체 및 관련 회사 확인. 평가서에 언급된 ㈜대윤개발그룹 담당자, 관리사무소와 등기 관계인에게 현재의 등기 진행 상황을 재확인하는 것이 필요합니다.
• 환금성에 대한 영향. 대지권 등기가 해결되지 않은 상태에서 향후 금융기관 담보평가나 재매각에 어떤 제약이 있는지 확인해야 합니다.

이 사건은 대지권가격이 매각가격에 포함됐다는 점에서 단순히 건물 전유부분만을 매각하는 것으로 단정할 수는 없습니다. 그렇다고 대지권이 정상적으로 등기된 집합건물과 동일한 위험 수준이라고 볼 수도 없습니다. 대지권 관련 권리관계의 확인 여부가 응찰 판단을 좌우합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 북측에는 동탄테크노벨리(북)교차로가 있고, 북서측 동탄대로와 북동측 동탄영천로가 접하는 도로 여건입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지이고 용도지역은 준주거지역입니다. 부지면적은 4,255.2㎡, 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다. 이 면적은 본건 전유면적이 아닌 토지 전체 면적입니다.
• 규제. 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했으며, 실제 사용 상태와 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터의 매수·임차 수요는 실제 사용 목적 및 업종 적합성에 영향을 받을 수 있습니다. 여기에 본건은 대지권 미등기라는 개별 문제가 있으므로 정상 등기된 비교 물건과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 매각물건명세서의 미등기 대지권 문구, 제출된 분양계약서, 토지 등기부와 감정평가서를 대조해야 합니다.
• 대지권 등기 가능성. 낙찰 이후 추가 협조·소송·비용 없이 대지권을 정리할 수 있는지 확인하고, 불확실성이 해소되지 않으면 보수적으로 평가해야 합니다.
• 임차인 호실 재확인. 박진옥의 기재 호실은 424호입니다. 1107호에 대한 별도의 점유자·임차인이 있는지 현황조사 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 실제 사용상태 확인. 내부 폐문부재로 사용상태가 확인되지 않았습니다. 실제 공장·사무공간 이용 여부와 점유·명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 채권자 승계관계. 수협은행 근저당권과 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사의 경매 신청채권 간 관계를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 대조. 본건과 유사한 동탄 지식산업센터의 최근 실거래와 매물가격을 확인한 뒤 실제 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 관리비와 시설 부담. 공용관리비 체납 여부, 실제 사용에 필요한 시설 상태, 관리규약과 이용제한을 확인해야 합니다.
• 회차별 가격 재검증. 현재 최저가는 123,900,000원이며, 이후 가격은 가정된 유찰 시나리오입니다. 실제 매각조건과 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “대지권 확인”이 우선이다

동탄코너원스마트타워 1107호는 금융권 근저당권을 중심으로 경매가 진행되고 있어, 등기상 금전채권의 소멸 구조만 보면 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가격 123,900,000원에 대한 예상배당에서는 수협은행 근저당 채권최고액 기준 미배당 34,634,600원이 발생하지만, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 사건의 핵심 위험은 배당 부족액이 아닙니다. 1107호의 미등기 대지권과 424호로 표시된 임차인 정보의 불일치가 실질적인 확인 과제입니다. 미등기 대지권은 가격에 포함된다는 설명이 있지만, 실제 등기절차와 권리 귀속을 검증해야 합니다. 본건의 정확한 점유관계도 확인되지 않았습니다.

더구나 최저가격은 감정가의 88.5%로 내려왔지만, 최근 실거래와의 비교가 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 가격이 충분히 싸다거나 안전마진이 확보됐다고 평가할 근거는 없습니다. 대지권 정리 가능성과 실제 점유관계를 먼저 확인한 뒤, 지식산업센터의 최근 시장가격과 비교해야 합니다.

결론은 조건부 검토, 현재 단계에서는 보수적 접근입니다. 등기상 근저당 인수액이 0원이라는 장점은 있지만, 미등기 대지권과 실제 점유관계의 불확실성을 해소하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 대지권을 온전하게 취득할 수 있는지, 그리고 1107호를 문제없이 인도받을 수 있는지에 있습니다.