부산지방법원 2025타경23339. 부산 연제구 거제동 쌍용아파트 102동 1602호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 강필구이며, 2022년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 최저매각가는 532,000,000원으로, 감정가 760,000,000원에서 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다.

가격만 보면 최근 거래 대비 매입 여지가 있습니다. 같은 단지의 비교면적 84.97㎡ 거래는 최근 12개월 평균 745,833,333원, 최신 거래 747,000,000원입니다. 다만 이 물건은 권리분석보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 감정요항표의 건물 구조 설명에는 8층 801호가 기재되어 있지만, 경매 대상 주소는 102동 16층 1602호입니다. 감정평가서와 매각물건명세서가 실제 경매 대상 호수를 정확하게 가리키는지 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 매각으로 소멸

등기상 말소기준권리는 2014년 3월 5일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 49,500,000원입니다. 그보다 앞선 신탁등기와 일부 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

말소기준권리 이후 설정된 우리은행 근저당권(11,000,000원 및 48,000,000원)과 하나은행 근저당권(816,000,000원)은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하나은행 근저당권의 채권최고액이 크더라도, 배당받지 못한 금액이 그 자체로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 여지가 있다

동일 단지 쌍용아파트의 비교면적 84.97㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 현재 최저가를 비교했습니다.

최근 거래 범위는 730,000,000원~760,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 745,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 747,000,000원입니다. 현재 최저가 532,000,000원은 최근 평균보다 213,833,333원 낮으며, 평균 대비 71.3% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)

채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권액 합계는 924,500,000원, 예상 채권자 배당 합계는 524,280,000원이며 미배당액은 400,220,000원입니다. 집행비용 추정액 7,720,000원을 포함하면 가정 매각대금 532,000,000원이 모두 배분됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 부족액의 변화

현재 회차는 감정가의 70%입니다. 아래는 제공된 매각가 시나리오에 따른 채권자 배당 및 미배당액 비교입니다. 실제 다음 회차의 매각 여부나 낙찰가는 보장되지 않습니다.

미배당액은 해당 시나리오의 채권최고액 합계와 채권자 배당 합계의 차이입니다. 매각대금이 낮아질수록 채권자의 회수 부족액은 커지지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수예상액은 각 시나리오에서 0원입니다. 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 임대차 관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 쌍용아파트는 502세대이며, 단지 준공일은 2002.06.01로 기재되어 있습니다.
• 교통. 감정요항표에는 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역 이용이 양호한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 대상 호수 불일치가 있어 원본 확인이 필요합니다.
• 주변 환경. 감정요항표에는 남문초등학교 서측 인근, 아파트와 근린생활시설이 형성된 지역으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이 포함되어 있고, 택지개발지구·교육환경보호구역·상대보호구역 등의 기재가 있습니다. 별도 감정요항표에는 준주거지역으로도 기재되어 있어 관련 공부의 대조가 필요합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정요항표의 8층 801호 표기와 경매 대상 16층 1602호의 불일치를 먼저 해소해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 거래는 730,000,000원~760,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 745,833,333원입니다. 현재 최저가는 이 범위보다 낮지만, 실제 물건 상태와 호수 일치 여부가 확인되어야 비교가 유효합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호수 일치 여부. 감정요항표의 8층 801호와 경매 대상 16층 1602호가 다른 표기로 나타납니다. 감정평가서 원본, 현황조사서, 매각물건명세서, 등기부의 대상 부동산 표시를 반드시 대조하십시오.
• 임대차·점유 확인. 별도 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 권리 소멸 확인. 2014.03.05 우리은행 근저당권을 말소기준으로 삼되, 이후 근저당권의 실제 말소 범위와 매각물건명세서상 인수 조건을 원본에서 재확인하십시오.
• 실제 배당 관계. 신청채권자 청구금액 414,365,827원과 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션의 관계를 채권계산서 및 채권양도 내역으로 확인하십시오.
• 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 수리비, 관리비 체납 및 명도 관련 비용은 실질취득 추정액 532,000,000원에 포함되지 않았습니다.
• 시세 비교의 전제. 최근 실거래 평균 및 최신 거래는 동일 단지 비교자료입니다. 대상 호수와 내부 상태가 확인되지 않은 상태에서는 실거래 가격과의 차이를 확정적인 할인 이익으로 판단하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하십시오.

맺으며 — 가격은 매력적이지만, 확인이 먼저다

현재 최저가 532,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 745,833,333원의 71.3%로, 가격만 놓고 보면 검토할 여지가 있습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 결론을 가격 하나로 내릴 수는 없습니다. 감정요항표의 8층 801호와 경매 대상 16층 1602호가 일치하지 않고, 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 이러한 불일치는 감정가와 실거래를 비교하기 전에 먼저 해결해야 할 문제입니다.

가격은 검토할 만하지만, 대상 동일성과 점유 상태가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 원본 서류에서 대상 호수, 권리 소멸 범위, 실제 임대차 관계를 확인한 뒤에야 최저가와 실질취득 비용을 기준으로 최종 입찰가를 산정할 수 있습니다.