부산지방법원 2025타경23339. 부산광역시 동래구 사직동의 삼정지성빌라 8층 801호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 이숙자 씨이며, 2020년 7월 20일 매매를 원인으로 230,000,000원에 취득한 것으로 나타납니다.
이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 확인할 것은 2020년 4월 14일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권과 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
가격 측면에서는 상황이 다릅니다. 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 179,900,000원입니다. 이는 가장 최근 확인되는 실거래 250,000,000원보다 70,100,000원 낮은 수준입니다. 다만 거래 표본이 적은 19세대 규모의 소형 공동주택이므로, 실거래가 대비 할인율만으로 낙찰 후 매각 가능성까지 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 98-6 삼정지성빌라 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 아시아드대로133번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 83.025㎡ (거래 비교 면적 83.03㎡) |
| 해당 층 | 8층 801호 |
| 단지 규모 | 19세대 |
| 사용승인일 | 2001.07.07 |
| 소유자 | 이숙자 (2020.07.20 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 257,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,900,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 이에이에스제십사차유동화전문유한회사 |
| 신청채권액 | 414,365,827원 |
| 현재 점유상태 | 현장조사 시 폐문부재 · 내부 및 임대관계 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2020.04.14 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 최초 채무자는 강승희 씨였습니다. 이후 2020.07.29 계약인수로 채무자가 이숙자 씨로 변경되었습니다.
그 뒤 2022.08.23 하나은행이 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당에는 부산광역시 연제구 거제동 소재 다른 아파트가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.09.09 롯데캐피탈의 가압류 77,255,633원이 추가되었고, 2026.01.05 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 72%
삼정지성빌라의 비교 가능한 전용 83.03㎡ 거래는 2021년 9월, 2022년 2월, 2026년 10월에 확인됩니다. 전체 3건 평균은 250,000,000원입니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026년 10월의 1건으로, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 83.03㎡ | 10층 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 83.03㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 83.03㎡ | 11층 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.03㎡ | 3건 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.03㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저매각가 179,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래가 250,000,000원의 72.0%입니다. 차액은 70,100,000원으로, 현재 최저가에 낙찰되고 별도 인수액이 없다면 단순 취득가격 기준으로는 최근 거래보다 상당히 낮습니다.
다만 최근 12개월 거래가 1건에 불과합니다. 2021년과 2022년 거래까지 포함한 전체 평균과 최근 거래가가 같더라도, 이것만으로 가격 추세가 안정적이라고 단정하기는 어렵습니다. 층, 내부 상태, 거래 조건과 향후 매도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,318,600원 |
| 1. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 816,000,000원 | 56,581,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 77,255,633원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,318,600원을 제외하면 채권자들에게 배당할 수 있는 금액은 176,581,400원입니다. 부산축산업협동조합에 채권최고액 기준 120,000,000원이 배당되고, 남은 56,581,400원이 하나은행에 배당되는 시나리오입니다.
하나은행은 채권최고액 816,000,000원 중 일부만 배당받고, 롯데캐피탈은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 전체 채권액 1,013,255,633원에 대한 미배당액은 836,674,233원입니다. 신청채권액 414,365,827원에 대한 예상배당도 0원으로 산정되어 있습니다.
배당표는 집행비용과 기재 채권액을 토대로 한 추정입니다. 하나은행의 근저당권에는 다른 부동산이 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 배당요구 내역도 최종 확인해야 합니다. 미배당채권 총액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 179,900,000원 | 836,674,233원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 125,929,999원 | 889,888,654원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% 수준 | 88,150,999원 | 927,091,352원 | 0원 |
현재 회차에서 낙찰된다면 최저매각가는 179,900,000원입니다. 추가 유찰 시 계산상 최저가는 125,929,999원, 다시 유찰되면 88,150,999원까지 낮아지는 시나리오입니다.
매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당할 금액은 줄어들고 미배당액은 증가하지만, 기재된 소멸대상 권리를 기준으로 한 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 미확인 임차인이나 별도의 법정 인수 부담이 없다는 전제에서 해석해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (등기·감정 및 실거래 자료 기준)
- 주소. 등기상 소재지는 부산광역시 동래구 사직동 98-6 삼정지성빌라 801호이며, 도로명주소는 아시아드대로133번길 20입니다.
- 건물 규모. 삼정지성빌라는 19세대 공동주택이며, 사용승인일은 2001.07.07입니다. 대단지 아파트에 비해 거래 표본이 제한적입니다.
- 거래 특성. 확인된 동일 면적 거래 3건은 245,000,000원~255,000,000원 범위입니다. 다만 거래 시점이 넓게 분포하고 최근 거래는 1건뿐입니다.
- 건물 설비. 감정요항표에는 위생·급배수·도시가스·공동현관·승강기·지하주차장 설비가 기재되어 있으나, 해당 설명의 물건 동일성 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정조사에서 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 수리 상태와 실제 이용상황, 점유관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.04.14 부산축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서, 점유자 진술 등을 통해 실제 거주자와 대항력 여부를 확인하세요.
- 감정평가 대상 확인. 사직동 삼정지성빌라와 거제동 소재 공동담보 부동산의 자료가 혼재되지 않았는지 평가서 원본을 점검하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보 범위와 채권 잔액, 배당관계를 확인하세요. 예상배당액은 실제 배당과 다를 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 거래 250,000,000원은 참고 기준입니다. 내부 수리비, 취득 부대비용, 명도비 및 향후 매각 가능성을 감안해 응찰가격을 결정하세요.
- 관리비 확인. 장기 미납 관리비가 있는지 확인하고 공용부분 관련 부담 가능성을 별도로 점검하세요.
- 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.06의 진행 여부, 입찰보증금, 매각조건과 변경·정지 여부는 법원 공고를 통해 재확인하세요.
- 실거래 검증. 최근 실거래가 1건에 기반한 가격 비교이므로 동일 면적의 층·향·관리상태 차이와 실제 매매 수요를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 남았다”
이 사건의 강점은 분명합니다. 현재 최저가 179,900,000원은 최근 동일 면적 실거래 250,000,000원의 72.0%이고, 등기상 소멸대상 권리를 기준으로 한 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰만으로 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어졌습니다.
그러나 낮은 가격이 모든 위험을 해소하지는 않습니다. 19세대 소규모 단지, 최근 실거래 1건, 임대관계 미상, 내부 미확인이라는 조건이 있습니다. 특히 감정요항표에 등기상 주소와 다른 거제동 소재지가 나타나는 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.
따라서 종합 판단은 권리상 인수 부담이 낮고 가격 경쟁력은 있으나, 현장·점유 및 평가대상 확인이 선행되어야 하는 B등급 물건입니다. 원본 서류와 실제 점유상태가 일치하고 추가 부담이 확인되지 않는다면, 현재 회차부터 검토할 만한 가격 차이가 있습니다. 반대로 점유관계나 평가대상에 문제가 있다면 72.0%라는 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
