인천지방법원 2025타경34084. 김포시 풍무동 그랜드타워2차 1층 105호로, 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 소유자 오창훈은 2021.10.20. 매매를 원인으로 2021.11.04. 거래가액 793,524,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이채원 근저당, 케이비국민카드 가압류, 국·김포시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리배당만 놓고 보면 현재 최저가 366,055,000원에서 집행비용 5,924,770원을 제외한 360,130,230원이 국민은행에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 총 미배당은 193,734,516원이지만, 이 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34084 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 영업중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층~지상14층 · 제1층 제105호 |
| 소유자 | 오창훈 · 2021.11.04. 소유권이전 · 거래가액 793,524,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 747,050,000원 / 366,055,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 토지 | 일반상업지역 · 토지면적 816.5㎡ · 공시지가 5,227,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2021.11.04. 국민은행 근저당권입니다. 이전 김포새마을금고 근저당과 김도현 근저당은 이미 말소됐고, 국민은행 근저당 이후의 이채원 근저당·케이비국민카드 가압류·국과 김포시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘저렴’이라 할 수 없다
감정가는 747,050,000원, 현재 최저가는 366,055,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 가격과 최신 거래를 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 실제 이용은 소매점이고 현재 영업이 중단되어 있습니다. 주거용처럼 단순한 동일 평형 비교가 아니라 상가의 위치·전면 노출·임대수익·공실·전용면적·대지권 정리 여부가 실제 거래가격과 환금성에 영향을 주는 유형입니다. 따라서 현재 최저가 366,055,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 이 자료만으로 내리지 않습니다.
③ 대지권 미등기·제시외건물 — 이 사건의 핵심 확인사항
매각물건명세서에는 대지권 미등기가 명시돼 있습니다. 다만 김포시 사실조회 회신에 따르면 토지와 건물에 대한 취득세·등록면허세가 납부됐고 분양대금도 완납됐으며, 부동산거래계약신고필증상 대지권 비율 6.45㎡이라는 회신이 있습니다. 감정평가는 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지를 일체로 평가했습니다.
또 건물 외벽을 이용해 설치된 새시 및 판넬조 상가 약 3.5㎡의 제시외건물이 존재합니다. 소유자는 미상으로 평가됐고 감정평가명세표에 별도 가격이 부기됐습니다. 제시외건물이 매각대상에 포함되는지와 소유권·철거·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,924,770원 |
| 국민은행 근저당 | 492,000,000원 | 360,130,230원 |
| 이채원 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 21,864,746원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 553,864,746원 중 360,130,230원이 배당되고, 193,734,516원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍무어린이공원 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 35M, 북측 약 15M, 남동측 약 12M 도로에 각각 접합니다.
- 용도. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며 고도지구·성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 현황. 소매점 영업이 중단된 상태이고 내부 영업시설물이 방치돼 있습니다.
- 제시외. 건물 외벽을 이용한 새시 및 판넬조 상가 약 3.5㎡가 존재합니다.
- 대지권. 등기상 미등재 상태이며, 사실조회 회신상 대지권 비율은 6.45㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태에서 토지 소유권·대지권이 실제 매각대상에 포함되는지와 향후 등기 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 약 3.5㎡ 새시·판넬조 상가의 소유자와 매각 포함 여부, 철거·사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 영업시설물 확인. 영업중단 상태에서 방치된 시설물의 소유권과 철거·폐기 비용 발생 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 상가 시세를 동일시하지 말고 주변 유사 점포의 실거래·임대조건·공실을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 국·김포시 압류가 존재하므로 세금 관련 실제 배당순위와 금액을 매각물건명세서 및 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 물건 자체 확인이 먼저”
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.04. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자판단의 난도는 권리표만으로 끝나지 않습니다. 대지권이 아직 등기되지 않았고, 외벽을 이용한 약 3.5㎡ 제시외건물이 있으며, 점포는 영업중단·시설물 방치 상태입니다. 임대관계 역시 미상입니다.
최저가는 감정가 747,050,000원에서 2회 유찰돼 366,055,000원까지 내려왔지만, 이 49%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하지 않습니다. 이 물건은 권리 인수는 낮지만 물리·대지권·점유·환금성 확인이 필요한 근린시설입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 매력은 별도 검증, 대지권과 제시외건물 확인 필수입니다.
