⚖️ 인수 0원 📉 감정가 49% 🏢 2회 유찰 ⚠️ 대지권 미등기
인천지방법원 2025타경34084. 김포시 풍무동 그랜드타워2차 2층 203호의 근린시설입니다. 소유자 오창훈은 2022.04.11. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 636,941,400원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당표상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
그러나 등기 순위가 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기라고 명시되어 있고, 감정평가는 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 토지와 건물을 일체로 평가했습니다. 김포시 사실조회회신에는 토지·건물 취득세가 납부되었고 부동산거래계약신고필증상 대지권 비율이 17.69㎡라는 내용이 있습니다. 따라서 입찰 전에는 대지권 포함 일괄매각 여부와 향후 등기 정리 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34084 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 공실 / 영업중단 상태 |
| 소유자 | 오창훈 (2022.04.11. 소유권이전 · 거래가액 636,941,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 285,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 목록은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로, 이를 곧바로 대항력 임차인 없음으로 단정하기보다는 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다. 공부상 소매점이며 현재는 공실·영업중단 상태로 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 583,000,000원, 현재 최저매각가는 285,670,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 수준입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 집합건물보다 개별 점포의 위치·공실 여부·상권·대지권 상태에 따라 가격 편차가 커, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 위험합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 국민은행 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 285,670,000원 | 283,129,380원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 199,969,000원 | 367,630,566원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 139,978,300원 | 426,781,396원 |
유찰이 깊어질수록 매각대금은 내려가고 국민은행의 미배당액은 커집니다. 반면 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 더 내려가는 것이 곧 추가 권리인수로 연결되는 구조는 아니지만, 상업용 점포의 실제 시세를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,799,380원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 564,000,000원 | 280,870,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 285,670,000원 가정 시 국민은행에는 280,870,620원이 배당되고 283,129,380원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 ‘풍무어린이공원’ 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·상가점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 약 35M, 북측 약 15M, 남동측 약 12M 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(풍무2) 등에 해당하고 공시지가는 5,227,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 소매점이며 현황 영업중단 상태입니다. 점포 내부에는 영업시설물이 방치된 것으로 기재되어 있습니다.
- 대지권. 집합건물등기사항전부증명서상 대지권이 미등재되어 있습니다. 사실조회회신상 부동산거래계약신고필증의 대지권 비율은 17.69㎡입니다.
- 제시외건물. 건물 외벽을 이용한 소유자 미상의 새시·판넬조 상가 약 3.5㎡가 있어 권리관계와 일괄매각 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 적정 대지지분을 포함해 일괄 감정된 물건입니다. 매각대상에 토지 소유권·대지권이 포함되는지와 낙찰 후 등기 정리 가능성을 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 확인됩니다. 당해세 여부와 배당순위를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 점유·임대차 확인. 공부상 소매점은 공실·영업중단 상태지만 감정자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장 조사하세요.
- 잔존 영업시설물 확인. 점포 내부에 방치된 영업시설물의 소유관계와 철거·처리 부담을 확인하세요.
- 제시외건물 확인. 약 3.5㎡의 소유자 미상 제시외건물이 감정자료에 기재되어 있으므로 매각 포함 여부와 사용·철거 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율과 실제 시세는 별개입니다. 주변 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 사실조회회신을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 확인사항
이 물건은 권리 순위만 보면 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매에서 실제 승부처는 말소되는 등기만이 아닙니다. 이 물건에는 대지권 미등기, 세금 압류, 공실·영업중단 상태, 제시외건물이 동시에 존재하고 비교 시세도 확인되지 않습니다. 감정가 583,000,000원이 2회 유찰되어 285,670,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 ‘싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 하지만 물건 확인은 보수적으로. 대지권과 현장 점유·상권·임대 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
