수원지방법원 2024타경68670. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2018.08.03 사용승인된 일반목구조 2층 단독주택으로, 1층은 방·거실·주방/식당·욕실·드레스룸·다용도실·현관, 2층은 방·욕실·드레스룸으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록2가 현황상 주택과 사무실로 이용되는 것으로 보인다고 적혀 있고, 목록5는 지목·현황이 도로입니다.
등기상 현재 소유자는 고덕상이며, 2022.07.21 용인시산림조합 명의의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 최정숙의 근저당권, 다수의 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 앞선 2021.11.22 전입신고 점유자가 확인된다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68670 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 82-54 · 경기도 광주시 퇴촌면 안도장골길 160-16 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 현황상 주택과 사무실 이용 |
| 건물 | 2018.08.03 사용승인 · 일반목구조 기타지붕(목조경사지붕) 2층 |
| 토지 | 569.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고덕상 |
| 감정가 / 최저가 | 445,006,100원 / 311,504,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 137,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 케이디에스팜 주식회사 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 금액 미상 |
현황조사에서 확인된 점유자는 농업회사법인 케이디에스팜 주식회사입니다. 전입신고일 2021.11.22가 말소기준권리인 용인시산림조합 근저당 설정일 2022.07.21보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 여기서 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 정확한 판단은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 존재하고 대항요건이 인정되는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확정할 수 없다
감정가는 445,006,100원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 311,504,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,161,056원 |
| 을구 3번 근저당권 · 용인시산림조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 최정숙 | 200,000,000원 | 42,342,944원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,300,030원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 이서형 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,161,970원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,144,009원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 정남농업협동조합 | 20,349,598원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사국민은행 | 184,385,930원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 575,496,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사우리카드 | 17,082,478원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 1,355,920,015원 중 306,342,944원이 배당되고, 미배당은 1,049,577,071원입니다. 이 산정의 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼 실제 임대차 인수여부와는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 ‘안도장골마을’ 남동측 인근으로, 단독주택·전·답 등 농경지·임야가 혼재하는 산간농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 버스정류장이 다소 원거리에 있고, 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통 이용은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 2층으로 외벽은 적삼목 등 목재치장, 내벽은 편백나무치장·벽지·타일, 창호는 PVC 이중창호입니다. 급배수·위생설비, 보일러 개별난방, 관정 설비가 있습니다.
- 토지. 569.0㎡, 지목 대, 주거나지, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 265,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역·생산관리지역과 성장관리계획구역이 포함되며, 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 일괄매각. 목록1은 건부지, 목록2는 현황상 주택과 사무실로 이용하는 것으로 보이며, 목록5는 지목·현황이 도로입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 농업회사법인 케이디에스팜 주식회사의 임대차계약, 보증금, 점유개시 시점, 전입의 효력과 매각물건명세서 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 현재 311,504,000원은 감정가 445,006,100원의 70%지만 실거래 자료가 없고 인수금액도 미상이라 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 회차 311,504,000원, 2회 유찰 시 218,052,800원, 3회 유찰 시 152,636,960원입니다. 각 회차에서도 잠재 인수금액은 별도로 검토해야 합니다.
- 토지·도로 확인. 여러 필지가 일괄매각되고 목록5는 도로이므로 각 목록의 경계·현황·진입로와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주택·사무실 사용 확인. 감정상 단독주택이지만 목록2는 현황상 주택과 사무실 이용으로 기재되어 실제 점유 부분과 이용주체를 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·생산관리지역과 자연보전권역 등 토지 규제가 중첩되어 있어 향후 증축·개발·용도변경을 염두에 둔다면 관련 제한을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.21 용인시산림조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 등기된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 농업회사법인 케이디에스팜 주식회사의 2021.11.22 전입신고가 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가 445,006,100원에서 311,504,000원까지 내려온 매물”로 보면 안 됩니다. 실거래 시세도 없고 잠재 인수액도 미상입니다. 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다. 현재 판단은 권리확정 전 선입찰보다 임대차관계 확인을 우선하는 것이 맞습니다.
