수원지방법원 2024타경4696. 평택 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 3층 306호입니다. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 제1종근린생활시설(의원)·공실입니다. 말소기준권리는 2023년 3월 10일 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,092,000,000원입니다. 이후 등기된 2024년 10월 16일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 판단 중심은 등기부보다 현장 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 유치권 행사로 공동출입구 전부가 봉쇄돼 있다고 적혀 있습니다. 동시에 본건 건물은 유치권 행사 대상이 아닌 것으로 파악됐다고 기재돼 있지만, 정확한 권리관계는 별도 확인이 필요합니다. 즉, 등기상 인수액이 없다는 사실과 실제로 자유롭게 출입·사용할 수 있다는 사실은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4696 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 77-5, 3층 306호 (고덕동, 해모수가온타워주건축물제1동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제1종근린생활시설(의원) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 근린생활시설 건물 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 허창 (2023.03.10. 거래가액 829,250,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 119,666,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 946,288,763원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 공동담보다
2023년 1월 우리자산신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 2023년 3월 10일 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소된 뒤 주식회사해모수에서 허창에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 공실 상태와 별개로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 배당모델에는 매수인이 승계할 임차보증금이 반영돼 있지 않아 권리상 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 119,666,000원으로 감정가 712,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아니므로, 이 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 119,666,000원 | 117,190,676원 | 974,809,324원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 83,766,200원 | 81,858,408원 | 1,010,141,592원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 58,636,340원 | 57,180,886원 | 1,034,819,114원 |
낙찰가가 내려갈수록 국민은행의 미배당액은 커지지만, 말소기준 근저당권의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 기준 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 119,666,000원입니다. 다만 5회 유찰은 시장이 가격뿐 아니라 용도, 공실, 출입구 봉쇄와 같은 사용·환금성 위험을 반복해서 경계했을 가능성을 보여주는 신호로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,324원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,092,000,000원 | 117,190,676원 | 974,809,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
신청채권자의 청구액은 946,288,763원이며, 현재 최저가 시나리오에서는 117,190,676원이 배당돼 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 307호 공동담보와의 실제 배당 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·숙박업소가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설인 의원 용도이며 현재 공실입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 남측은 폭 약 15미터, 서측은 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단지의 평탄한 장방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,303.1㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 토지 공시지가는 ㎡당 5,230,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰, 공실 의원 용도, 출입구 봉쇄 상태가 겹쳐 있어 최저가와 별개로 임차·매매 수요 확인이 필요한 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동출입구 실사. 출입구 봉쇄 위치와 범위, 306호까지 실제 출입 가능한 동선, 봉쇄 해제 조건을 현장에서 확인하세요.
- 유치권 서류 확인. 유치권 신고 내용, 공사대금 채권, 점유 주체, 점유 개시 시점과 본건이 행사 대상에서 제외되는 근거를 대조하세요.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 근저당권의 공동담보인 307호 사건 진행과 배당 관계를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 16.81%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 의원 및 근린생활시설의 실제 매매·임대 가능 가격을 조사하세요.
- 용도 검토. 중심상업지역과 지구단위계획 규정 아래에서 계획한 업종의 입점·영업이 가능한지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격보다 출입 가능성이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 5회 유찰된 공실 의원이며, 공동출입구 전부가 유치권 행사로 봉쇄돼 있습니다. 본건이 유치권 행사 대상이 아닌 것으로 파악됐다는 문구는 긍정적이지만, 정확한 권리관계와 봉쇄 해제 가능성이 확인되지 않은 상태에서는 안전판이 되지 못합니다.
또한 최근 실거래 시세가 없으므로 최저가 119,666,000원이 시장가보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다. 등기상 인수는 0원이나, 현장 접근과 저환금성 위험은 매우 크다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제로 출입·사용·임대·재매각할 수 있는지를 입찰 전에 증명하는 것입니다.
