119,666,000원
수원지방법원 2024타경4696. 평택 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 3층 307호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고 현황은 공실입니다. 등기상 권리 구조는 단순합니다. 허창 씨가 2023년 3월 10일 거래가 829,250,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,092,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신고된 실제 임차인은 0명이고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 공실 상태와 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 더 중요한 문제는 유치권 행사로 공동출입구 전부가 봉쇄돼 있다는 점입니다. 본건 건물은 유치권 행사 대상이 아닌 것으로 파악됐지만, 정확한 권리관계가 확인된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4696 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙2로 77-5, 3층307호 (고덕동, 해모수가온타워주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 / 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬래브지붕 · 6층 근린생활시설 중 제3층 제307호 |
| 소유자 | 허창 (2023.03.10. 거래가 829,250,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 119,666,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 946,288,763원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2023년 3월 10일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,092,000,000원이며, 같은 건물 제306호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 권리는 2024년 10월 16일의 임의경매개시결정뿐이며 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인이나 보증기관 승계 신고는 없어 실제 임차인 신고 0명, 등기상 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
② 점유·유치권 — 권리표보다 현장이 더 어렵다
공부상 용도는 제1종근린생활시설인 의원이고 현황은 공실입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 유치권이 본건에 법적으로 성립하는지를 단정하는 것이 아니라, 누가 어떤 채권을 근거로 출입구를 봉쇄했는지, 본건 307호가 실제 행사 범위에서 제외되는지, 낙찰 후 즉시 출입할 수 있는지를 확인하는 것입니다. 확인 전에는 유치권이 없다고 전제하거나 봉쇄가 곧 해제될 것으로 가정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 17%는 아니다
현재 최저매각가는 119,666,000원으로 감정가 712,000,000원의 16.8%입니다. 절대액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 의원 용도의 근린생활시설이고 현황이 공실이며, 공동출입구 봉쇄 상태에서 5회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 119,666,000원 | 117,190,676원 | 974,809,324원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 83,766,200원 | 81,858,408원 | 1,010,141,592원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 58,636,340원 | 57,180,886원 | 1,034,819,114원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만 국민은행의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 예상배당상 채권자의 부족액이며 매수인이 그대로 승계하는 금액은 아닙니다. 다만 낮은 최저가와 별개로 출입 봉쇄·공실·근린생활시설의 환금성 위험은 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,475,324원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,092,000,000원 | 117,190,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당의 예상 미배당액은 974,809,324원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 율포초등학교 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·숙박업소가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 등고 평탄한 2필지 일단지의 장방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,303.1㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 의원 용도의 근린생활시설이 공실 상태로 5회 유찰됐고 공동출입구도 봉쇄돼 있어, 가격뿐 아니라 실제 사용 가능성과 재임대 가능성을 우선 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 출입 봉쇄 주체 확인. 유치권을 주장하는 사람·채권 내용·점유 범위·공동출입구 봉쇄의 근거를 확인하세요.
- 본건 제외 여부 확인. 307호가 유치권 행사 대상이 아니라는 조사 내용이 실제 현장과 법률관계에서도 유지되는지 검증하세요.
- 내부 확인. 공실 여부, 내부 시설 상태, 의원 용도에 필요한 설비 잔존 여부와 원상복구 비용을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용자를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보인 제306호 진행 상황과 채권계산서를 확인하세요.
- 시세·임대료 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 의원·근린생활시설의 실제 매매가, 임대료와 공실 기간을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목을 관리주체와 집행법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 물건은 등기만 보면 말소기준이 명확하고 신고된 임차인이 없어 매수인 인수액 0원인 소멸형 사건입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 등기부 밖에 있습니다. 공부상 의원인 공실이 5회 유찰됐고, 유치권 행사로 공동출입구 전부가 봉쇄돼 있습니다. 본건이 유치권 대상이 아닌 것으로 파악됐다는 조사 내용만으로 출입·사용 문제가 해결됐다고 단정할 수 없습니다.
최저가 119,666,000원은 감정가의 16.8%지만 최근 시세 비교가 없어 싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 권리는 비교적 단순하되, 출입 봉쇄의 해소 가능성·실제 점유·내부 상태·임대수요를 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 등기상 권리는 확인 가능, 현장과 가격은 보류입니다.
