수원지방법원 2025타경42007. 평택 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 1층 상가132호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 등기부의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 10월 20일 서안성농업협동조합 근저당권 422,500,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 2024년 평택시 압류와 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 감정가 469,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 112,607,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 실거래 시세 비교 대신 감정가 할인율만 보고 가격을 평가하면 환금성과 공실 위험을 놓칠 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층상가132호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 김호진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 112,607,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 755,233,582원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.20. 서안성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 422,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현재 이용상태도 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 대조하는 것이 필요합니다. 현재 계산된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 112,607,000원으로 감정가 469,000,000원의 약 24% 수준입니다. 하지만 이 사건에서는 실거래 비교를 하지 않고, 감정가와 유찰 경과만으로 가격을 판단하지 않는 것이 핵심입니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 다수 거래를 기준으로 즉시 환금성을 비교하기 어렵고, 현 물건 자체가 네 차례 연속 유찰됐다는 사실도 시장의 가격 수용성이 낮았음을 보여주는 지표입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 112,607,000원 | 110,230,502원 | 312,269,498원 |
| 5회 유찰 시 | 78,824,900원 | 77,006,052원 | 345,493,948원 |
| 6회 유찰 시 | 55,177,430원 | 53,784,236원 | 368,715,764원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지고 서안성농업협동조합의 미배당액은 312,269,498원 → 345,493,948원 → 368,715,764원으로 늘어납니다. 이 미배당은 현재 시나리오상 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측의 미회수분입니다. 따라서 최저가가 내려간 만큼 매수인 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,376,498원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 422,500,000원 | 110,230,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,607,000원을 가정하면 집행비용 2,376,498원과 근저당권자 110,230,502원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 대비 312,269,498원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 ‘한국지역난방공사 평택지사’ 동측 인근이며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건동까지 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1층 상가132호로 감정평가상 근린생활시설·공실 상태입니다.
- 건물. 2022.06.30. 사용승인된 철골철근콘크리트구조 10층 건물이며, 공용위생·급배수·승강기·천정냉난방·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복2차선, 동측 및 서측 약 6m 아스콘포장도로에 접하고, 주차장 진출입로는 동측 및 서측 도로와 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 현재 공실이며 이미 네 차례 유찰됐습니다. 감정가 할인폭보다 실제 수요·임대 가능성·재매각 용이성을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 112,607,000원은 감정가 469,000,000원의 약 24%지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 간주하지 마세요.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 취득 후 임차인을 확보하기까지의 보유기간과 비용을 입찰가 산정에 반영할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 네 차례 유찰된 근린생활시설이라는 점을 감안해 실제 매수 수요와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.10.20. 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 평택시 압류와 경매개시결정의 소멸 여부, 배당요구 및 세금 관련 내용을 원본으로 확인하세요.
- 청구액과 담보액 구분. 신청채권자 청구액은 755,233,582원이고 등기상 근저당 채권최고액은 422,500,000원입니다. 배당 시나리오는 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성이 더 어렵다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확하고 확인된 임차인도 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 네 차례 유찰 끝에 최저가가 112,607,000원까지 내려왔지만, 대상은 공실 상태의 근린생활시설입니다. 감정가의 24%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 실제 수요·임대 가능성·재매각 가능성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
