수원지방법원 2025타경42007. 평택 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 1층 상가133호입니다. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다. 감정가는 506,000,000원이었지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 121,491,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2022.10.20. 설정된 서안성농업협동조합의 채권최고액 461,500,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 121,491,000원 중 집행비용 2,500,874원을 제외한 118,990,126원이 서안성농업협동조합 근저당에 배당되고, 342,509,874원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당 근저당 채권은 매수인이 승계하는 구조가 아니라 매각으로 소멸하므로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층상가133호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 2022.06.30. 사용승인 · 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김호진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 121,491,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 755,233,582원 |
| 말소기준 | 2022.10.20. 을구 1번 서안성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 예상 인수 0원
2022.07.15. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.20. 김호진 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 서안성농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.05.29. 서안성농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며 이 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 506,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,491,000원, 감정가 대비 24.0%입니다. 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 121,491,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 오히려 4회 연속 유찰됐다는 사실은 이 물건이 앞선 가격대에서 낙찰되지 않았다는 점을 보여줍니다. 가격 판단은 근린생활시설의 현재 공실 상태와 현장 수요를 확인한 뒤 해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 121,491,000원 | 118,990,126원 | 342,509,874원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 85,043,700원 | 83,112,913원 | 378,387,087원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 59,530,589원 | 58,059,038원 | 403,440,962원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,500,874원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서안성농업협동조합 | 461,500,000원 | 118,990,126원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 등기상 채권최고액 461,500,000원을 기준으로 118,990,126원이 배당되고 342,509,874원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 호실이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 2022.06.30. 사용승인된 철골철근콘크리트구조 10층 건물로, 공용위생·급배수·승강기·천정냉난방·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복2차선, 동측 및 서측 약 6m 아스콘포장도로에 접하고 주차장 진출입로는 동·서측 도로에 연결됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 121,491,000원은 감정가의 24.0%지만 실거래 시세와의 비교값은 확인되지 않습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰된 가격 이력과 현재 공실 상태를 함께 보고 현장 수요·상권·매도 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 342,509,874원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.20. 서안성농업협동조합의 461,500,000원 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 506,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 121,491,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 이 사건에는 비교 실거래 시세가 없어 감정가 대비 24.0%라는 수치 자체를 가격 메리트로 연결할 근거가 부족합니다. 현재 공실인 근린생활시설이라는 이용상태와 반복 유찰까지 고려하면 결론은 “권리는 인수 0원, 가격은 현장·시세 확인 후 판단”입니다.
