청주지방법원 2025타경276. 청주시 청원구 내수읍 ‘청주시온숲속의아침뷰’ 301동 근생-2호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 88,690,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2024.10.31. 설정된 주식회사테리의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 김종설의 전입도 말소기준보다 뒤라 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.

따라서 권리만 보면 핵심 수치는 매수인 인수 0원입니다. 문제는 가격 판단입니다. 단지명으로 확인된 최근 12개월 거래 평균은 260,083,333원이고 현재 최저가는 그 34.1%지만, 실거래 면적은 67.98㎡·76.94㎡·84.87㎡·84.88㎡이고 조회 대상면적 32.8㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 게다가 실거래는 아파트 단지 주거 거래인 반면 본건은 근린시설입니다. 이 숫자는 시세의 직접 근거가 아니라 참고 자료에 그칩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 182,000,000원이어도 인수형은 아니다

말소기준은 2024.10.31. 을구 1번 주식회사테리 근저당권입니다. 이후 2024.12.11. 주식회사 빔코퍼레이션의 가압류 132,600,000원, 세 차례 경매개시결정, 2026년의 국·청주시 압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김종설의 보증금은 182,000,000원이고 배당요구는 2025.04.17.에 했지만, 전입일 2024.11.20.이 말소기준 2024.10.31.보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정되고, 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 기재되어 있지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 34.1%는 ‘가격 메리트’가 아니라 비교 한계부터 봐야 한다

청주시온숲속의아침뷰의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 260,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 223,000,000원입니다. 현재 최저가 88,690,000원은 최근 평균의 34.1%입니다. 하지만 이 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

실거래 범위는 223,000,000원~300,000,000원이고 최근 12개월 평균은 260,083,333원입니다. 그러나 실거래 면적은 67.98㎡ 이상이고 조회 대상면적은 32.8㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 더 중요한 것은 본건 용도가 근린시설이라는 점입니다. 따라서 최저가가 단지 주거 실거래 평균의 34.1%라는 사실은 표시할 수 있어도, 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 싸다고 결론내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액 192,600,000원 중 86,693,580원이 배당되고, 미배당은 105,906,420원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.

④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원

이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 유찰되어 매각가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 매수인에게 승계되어 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다. 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 105,906,420원에서 132,034,495원, 150,324,147원으로 커집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 신축 임대아파트 부지 내 아파트상가로, 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
• 입지. 내수읍 마산리 ‘마산사거리’ 동측 인근이며 주변에 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 592가 소재합니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차선 포장도로, 북동측 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 3층 건물이며 사용승인일은 2024.06.18.입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(내수1지구)과 주거용지, 도로 저촉 및 비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 425,300원/㎡, 지목 대, 토지면적 21,878.7㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
• 환금성. 주거 실거래가 존재하는 476세대 단지이지만 본건은 근린시설이므로 아파트 거래량과 가격을 그대로 적용할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 김종설 전입 2024.11.20.은 말소기준 2024.10.31. 이후라 대항력은 없지만, 배당요구 2025.04.17. 및 실제 점유·명도 상태를 원본으로 대조하세요.
• 층수 확인. 공부상 2층이나 북서측 도로를 기준으로 현황 1층에 소재한다고 기재되어 있습니다. 상가의 접근성과 임대가치에 직접 영향을 줄 수 있는 항목입니다.
• 호수 표시 확인. 사건 주소는 301동 2층 근생-2호이고, 감정요항표 건물구조 기재에는 제2층 제근생-4호가 표시되어 있으므로 입찰 대상 목적물을 원본 서류에서 대조하세요.
• 가격 비교 주의. 단지 최근 12개월 평균 260,083,333원과 최저가 대비 34.1%는 면적·용도가 불일치한 주거 거래 기준이므로 응찰가 산정의 직접 근거로 사용하지 마세요.
• 상가 수익성 확인. 근린시설은 주거와 달리 실제 임대료·공실·관리비·부가세·상권이 가격의 핵심이므로 현장 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 압류·배당 확인. 국·청주시 압류는 말소기준 이후 소멸 구조이나, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 목적물을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 주식회사테리 근저당 60,000,000원이고, 실제 임차인 김종설은 전입이 그 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 88,690,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격까지 합격이라고 할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균 260,083,333원, 최신 거래 223,000,000원이라는 단지 실거래는 모두 본건과 면적이 맞지 않고, 무엇보다 주거 거래와 근린시설이라는 용도가 다릅니다. 34.1%라는 비율은 싸다는 증거가 아닙니다. 여기에 공부상 2층·현황 1층, 사건 주소 근생-2호와 감정요항표의 제근생-4호 표기까지 확인할 부분이 남습니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격은 상가 자체의 임대가치와 현장 확인 후 판단. 2회 유찰이라는 숫자보다 목적물 동일성과 실제 상가가치를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.