청주지방법원 2025타경276. 청주시 청원구 내수읍 ‘청주시온숲속의아침뷰’ 301동의 근린시설입니다. 감정가는 181,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 62,083,000원입니다. 등기상 가장 중요한 기준은 2024.10.31. 설정된 주식회사테리 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인은 김종설 1명입니다. 보증금은 182,000,000원, 전입일은 2024.11.20., 배당요구일은 2025.04.17.입니다. 전입이 말소기준권리인 2024.10.31.보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 별도로 인수하는 구조도 아닙니다. 권리보다 주의할 부분은 물건의 환금성·현황표시·가격 비교의 한계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경276 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 청암로 14, 301동 2층 근생-2호 (청주시온숲속의아침뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인일 | 2024.06.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.10.31. 주식회사테리 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.11. 주식회사 빔코퍼레이션 가압류 132,600,000원, 세 건의 경매개시결정, 2026년 국·청주시 압류가 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 그대로 떠안는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종설 | 전체 | 2024.11.20 | 182,000,000원 | 2025.04.17 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김종설의 전입일 2024.11.20.은 말소기준일 2024.10.31.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 182,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없는 임차인이므로 ‘낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득비가 보증금에 고정되는’ 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 34%까지 내려왔지만 직접 비교 시세는 아니다
현재 최저가 62,083,000원은 감정가 181,000,000원의 약 34.3%입니다. 다만 제공된 단지 실거래 12건은 전용 67.98~84.88㎡의 주거 거래이고, 분석 대상 면적은 32.8㎡이며 용도도 근린시설입니다. 면적 일치 여부도 ‘불일치’로 표시돼 있어 이 아파트 거래를 해당 상가의 직접 시세로 사용하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 16 | 279,000,000원 |
| 2026.08 | 76.94㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2026.07 | 67.98㎡ | 8 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 76.94㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 262,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 2. 근저당 · 주식회사테리 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 빔코퍼레이션 | 132,600,000원 | 565,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구 192,600,000원 중 예상배당은 60,565,506원, 미배당은 132,034,494원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,083,000원 | 60,565,506원 | 132,034,494원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,458,100원 | 42,275,854원 | 150,324,146원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,420,669원 | 29,473,097원 | 163,126,903원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 권리상 총취득비가 임차보증금 수준으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 더 낮은 최저가가 곧바로 투자수익성을 의미하지는 않습니다. 근린시설은 실제 임대료·공실·관리비·전용면적 기준 상가 거래가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 신축 임대아파트 부지 내 아파트상가로, 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
- 입지. 내수읍 마산리 ‘마산사거리’ 동측 인근으로 각종 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 592가 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 포장도로, 북동측 왕복 3차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종·제2종일반주거지역, 내수1지구 지구단위계획구역이며 비행안전제5구역과 청주비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 425,300원/㎡, 토지면적 21,878.7㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2024.06.18., 상가건물 내 공용 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 호수 확인. 주소는 근생-2호인데 감정요항표 설명에는 근생-4호가 나타납니다. 등기·집합건축물대장·도면·감정평가서 사진을 대조해 입찰 대상의 동일성을 먼저 확인해야 합니다.
- 현황 층수 확인. 공부상 2층이지만 북서측 도로 기준 현황 1층에 소재한다고 기재돼 있습니다. 실제 출입 동선과 노출도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김종설은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 12건 실거래는 아파트 주거 거래입니다. 동일 상가동·유사 전용면적의 매매 및 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 만큼 단순 할인보다 공실·임대수요·점포 위치·호수 표시 문제를 우선 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국·청주시 압류가 등기돼 있었던 만큼 체납 관련 배당 및 관리비 현황을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 매각기일 정보를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 따로 해야 한다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2024.10.31. 주식회사테리 근저당, 임차인 김종설은 그 뒤인 2024.11.20. 전입해 대항력이 없고, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 근린시설이 세 차례 유찰돼 감정가 181,000,000원에서 62,083,000원까지 내려왔고, 제공된 단지 거래는 면적과 용도가 다른 아파트 거래라 직접 시세로 쓸 수 없습니다. 여기에 공부상 2층·현황 1층 문제와 근생-2호·근생-4호 표기 차이까지 있어 현장 및 원본 대조가 중요합니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 상가 시세 확인 전까지 보수적으로 판단입니다.