청주지방법원 2025타경276. 청주시 청원구 내수읍 마산리 청주시온숲속의아침뷰 301동 2층 근생-3호는 아파트 단지 내 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 2024년 준공된 신축 단지 내 상가입니다.

권리 구조의 핵심은 2024.10.31 설정된 정완순 근저당권입니다. 이후 임의경매·강제경매·압류·임차권등기는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 0원으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권 설정일인 2024.10.31입니다. 이후 설정된 임차권등기, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 신고와 임차권등기 확인

③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)

최저매각가 기준 근저당권은 81,254,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 권리는 매각 후 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 마산사거리 동측 인근이며 단지 내 상가입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장 및 지방도(592)가 있습니다.
• 시설. 2024.06.18 사용승인된 신축 건물로 철근콘크리트 구조입니다.
• 환금성. 청주시온숲속의아침뷰 476세대 단지 내 근린시설로 배후 수요는 있으나 상가 특성상 개별 입지와 임대수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차관계 확인. 김종설 보증금 182,000,000원 신고와 정완순 임차권등기 170,000,000원을 원본 서류와 대조하세요.
• 인수금 판단. 현재 권리는 매각으로 소멸 예정이나 점유 상태와 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 가격 판단. 최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만 근린시설 동일 면적 직접 비교가 아니므로 보수적으로 접근해야 합니다.
• 현황 확인. 공부상 2층 표기와 현황 주출입구 기준 1층 소재 차이가 있어 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 없음과 좋은 물건은 다르다”

이 물건은 권리상으로는 매수인 부담이 없는 구조입니다. 하지만 임차권등기와 상가 임대차 관계가 존재해 단순한 주거용 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮은 수준이지만, 최종 판단은 임대수요·현장 상태·점유관계 확인 후 결정해야 합니다. 권리는 안전, 운영성과 환금성이 승부처입니다.