청주지방법원 2025타경5042. 오송읍 연제리 밸류호텔월드와이드세종시티 1층 119호 근린시설입니다. 감정평가상 대상물건 1,2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 감정가는 564,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 193,452,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.06.30. 성거농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이며, 이후 설정된 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층 119호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 내부 구획 없이 일단으로 음식점 이용 |
| 소유자 | 주식회사더케이투자개발 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 193,452,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 599,448,682원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1,2는 내부 구획 없이 음식점으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.06.30. 성거농업협동조합 근저당권입니다. 2025.04.28. 정경의 가압류 1,200,000,000원, 2025.10.20. 현재 임의경매개시결정, 2025.11.20. 대전.충남양계축산업협동조합의 가압류 559,768,482원은 모두 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 1번, 2번 목록 전체 | 2025.08.26 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 여부 미상 |
| 뽕나무한그루(주) | 전체 | 2024.07.24 | 1,500원 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 여부 미상 |
두 점유자의 전입일은 모두 2022.06.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 이건희의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 기준권리보다 뒤이므로 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 193,452,000원으로 감정가 564,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 193,452,000원 | 189,943,672원 | 1,905,824,810원 |
| 4회 유찰 시 | 135,416,400원 | 132,720,570원 | 1,963,047,912원 |
| 5회 유찰 시 | 94,791,480원 | 92,685,233원 | 2,003,083,249원 |
유찰이 추가될수록 매각대금은 낮아지지만, 채권 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 별개입니다. 실제 입찰가의 적정성은 상가 수익성·점유 상태·현장 영업 여건을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,508,328원 |
| 1. 근저당 · 성거농업협동조합 | 336,000,000원 | 189,943,672원 |
| 2. 가압류 · 정경 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 559,768,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,095,768,482원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 189,943,672원, 미배당은 1,905,824,810원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송고등학교 북동측 인근 밸류호텔월드와이드세종시티 내 구분소유건물로, 주변은 근린생활시설·공원·아파트·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 대상물건 1,2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(오송생명과학단지), 국가산업단지이며 대로1류·중로2류·보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·가로장방, 토지면적 2,356.2㎡, 공시지가 2,524,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·전기·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 조사된 점유자는 모두 대항력이 없지만, 실제 음식점 영업·점유 형태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구조 확인. 목록 1,2가 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중이므로 경계·출입·설비 사용 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 임대수익과 상가 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 135,416,400원, 5회 유찰 시 94,791,480원 시나리오가 제시돼 있으나, 가격 하락만큼 유동성과 수요도 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,905,824,810원이 발생하더라도 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 성거농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 두 점유자 역시 기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 564,000,000원에서 3회 유찰돼 193,452,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 근린시설입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 적정성은 별도 검증”입니다. 유찰 횟수보다 실제 음식점 점유 상태와 근린시설의 거래·임대 수요를 확인하는 것이 핵심입니다.
