청주지방법원 2025타경5042. 오송읍 연제리 713 ‘밸류호텔월드와이드세종시티’의 근린시설입니다. 감정 이용상태상 대상물건 1·2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에도 목록 1·2 일괄매각으로 적혀 있습니다. 권리의 출발점은 2022.06.30 설정된 성거농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 276,360,000원으로 감정가 564,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 만큼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 대조할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”는 결론은 금지하고, 상권·임대수익·공실 가능성·실제 거래사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층119호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 대상물건 1,2 내부 구획 없이 일단으로 음식점 이용 |
| 소유자 | 주식회사더케이투자개발 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 276,360,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 성거농업협동조합 / 599,448,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1,2 내부 구획 없이 일단으로 음식점 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30 성거농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.28 정경 가압류 1,200,000,000원, 2025.10.20 성거농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.11.20 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 559,768,482원은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 조사된 두 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 1번, 2번 목록 전체 | 2025.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 뽕나무한그루(주) | 전체 | 2024.07.24 | 1,500원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 신고일은 각각 2025.08.26, 2024.07.24로 모두 말소기준권리인 2022.06.30보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이건희의 보증금은 미상이며, 뽕나무한그루(주)는 보증금 1,500원으로 조사되어 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰·감정가 49%, 그러나 시세 검증은 별도
감정가는 564,000,000원이고 현재 최저매각가는 276,360,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 193,452,000원, 4회 유찰 시 135,416,400원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 276,360,000원 | 1,824,077,522원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 193,452,000원 | 1,905,824,810원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 135,416,400원 | 1,963,047,912원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 276,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,669,040원 |
| 2. 근저당권 · 성거농업협동조합 | 336,000,000원 | 271,690,960원 |
| 3. 가압류 · 정경 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 559,768,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,669,040원을 제외한 271,690,960원이 성거농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자 총 청구액 2,095,768,482원 중 총 배당액은 271,690,960원, 미배당은 1,824,077,522원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오송고등학교 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·공원·아파트·공장이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 밸류호텔월드와이드세종시티 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 대상물건 1·2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 위생·급배수·전기·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·상업용지·국가산업단지에 해당하며, 북동측 대로와 남서측·북서측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 2,524,000원/㎡이며 토지면적은 2,356.2㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자와 별개로, 오송 일대 유사 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대수익을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2가 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중이므로 현황상 경계와 실제 사용범위를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 점유 상태. 이건희와 뽕나무한그루(주)의 현재 점유 여부, 영업주체, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 보증금 확인. 이건희의 보증금은 미상으로 조사되어 있으므로 매각물건명세서 및 관련 원본을 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본. 말소기준권리와 후순위 권리의 최종 변동 여부를 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30 성거농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 두 점유자 역시 말소기준 이후 신고되어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 564,000,000원이던 감정가가 2회 유찰을 거쳐 276,360,000원, 즉 감정가 49%까지 낮아졌지만, 근린시설은 감정가 할인율만으로 매입가의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 음식점으로 사용되고 있고 실제 임대관계가 미상인 만큼, 현재 영업상태와 임대수익, 유사 매매사례를 확인하기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 결론입니다.
