청주지방법원 2025타경5042. 오송읍 연제리 ‘밸류호텔월드와이드세종시티’ 1층 109호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사더케이투자개발로, 2022년 6월 30일 거래가액 390,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 성거농업협동조합 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 정경의 1,200,000,000원 가압류, 청주시·천안시 압류, 대전.충남양계축산업협동조합의 559,768,482원 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층109호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송생명로 178 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태상 대상물건1·2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 15층 건물 |
| 소유자 | 주식회사더케이투자개발 · 2022.06.30 소유권 취득 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 265,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 599,448,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당 이후는 소멸
핵심 기준점은 2022.06.30 성거농업협동조합 근저당권입니다. 현재 경매의 기준이 되는 이 근저당 자체와 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 아시아신탁주식회사 신탁과 2018년 국제자산신탁주식회사 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 정경이 신청한 강제경매 역시 2024.11.12 기각되어 관련 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 1번, 2번 목록 전체 | 2025.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 뽕나무한그루(주) | 전체 | 2024.07.24 | 1,500원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준인 2022.06.30보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준 대항력은 없으며 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 다만 이건희의 보증금은 확인되지 않았고, 두 임차인 모두 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당순위와 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 542,000,000원에서 265,580,000원까지
현재 최저매각가는 265,580,000원으로 감정가 542,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 185,906,000원, 4회 유찰 시 130,134,199원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 265,580,000원 | 261,061,880원 | 1,858,706,602원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 185,906,000원 | 182,503,316원 | 1,937,265,166원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 130,134,199원 | 127,512,320원 | 1,992,256,162원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 부족분은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 낮아진 최저가를 평가할 때는 후순위 채권 총액보다 근린시설 자체의 영업·임대수익과 현장 가치가 더 중요한 판단 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,518,120원 |
| 1. 근저당 · 성거농업협동조합 | 360,000,000원 | 261,061,880원 |
| 2. 가압류 · 정경 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 559,768,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,518,120원을 제외한 261,061,880원이 성거농업협동조합 근저당에 배당되고, 정경 및 대전.충남양계축산업협동조합 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권 미배당액은 1,858,706,602원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송고등학교 북동측 인근의 밸류호텔월드와이드세종시티 내 근린시설로, 주변은 근린생활시설·공원·아파트·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태상 대상물건1·2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중이며, 대상물건3은 편의점으로 이용 중입니다.
- 토지. 연제리 713 토지는 2,356.2㎡, 지목 대, 일반상업지역·상업용지이며 오송생명과학단지 지구단위계획구역에 속합니다.
- 도로. 북동측 대로, 남서측 중로, 북서측 중로에 접하고 대로1류·중로2류 및 보행자전용 특수도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,524,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황조사상 이건희와 뽕나무한그루(주)가 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 영업 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·임대조건 확인. 이건희의 보증금은 확인되지 않았고 임대관계도 명확하지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 근린시설 수익성 점검. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 실제 임대료·공실 가능성·영업상태가 낙찰가 판단에 더 직접적입니다.
- 세금 배당 확인. 청주시·천안시 압류가 존재하며 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 매각기일 전 최신 배당관계와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 현재 회차와 다음 회차 비교. 현재 최저가 265,580,000원, 3회 유찰 시 185,906,000원, 4회 유찰 시 130,134,199원으로 시나리오가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 근린시설의 실제 가치”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022년 성거농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 소멸하며 두 임차인도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 감정가 542,000,000원에서 265,580,000원, 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 현재 이용상태가 음식점으로 조사되고 임대관계가 명확하지 않은 만큼, 단순히 “2회 유찰됐으니 싸다”는 접근보다는 실제 점유·영업상태, 임대조건과 수익성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 수익성 확인 후. 이 사건의 핵심은 그 두 문장으로 정리됩니다.
