청주지방법원 2025타경5042. 오송읍 연제리 ‘밸류호텔월드와이드세종시티’ 1층 109호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사더케이투자개발로, 2022년 6월 30일 거래가액 390,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 성거농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 정경의 1,200,000,000원 가압류, 청주시·천안시 압류, 대전.충남양계축산업협동조합의 559,768,482원 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리관계보다 더 주의해서 볼 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 542,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 185,906,000원, 감정가의 34.3%입니다. 할인 폭은 크지만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이고 감정 이용상태도 음식점·편의점 등 상업용으로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(호텔) 및 제2종근린생활시설 건부지 · 감정 이용상태상 음식점·편의점 |
| 소유자 | 주식회사더케이투자개발 (2022.06.30. 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 185,906,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 599,448,682원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30. 성거농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.06.30. 성거농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 정경의 가압류 1,200,000,000원, 청주시 압류, 현재 임의경매개시결정, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 559,768,482원, 천안시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 정경이 신청했던 강제경매는 2024.11.12. 기각돼 해당 경매개시결정 등기도 이미 말소됐습니다.
② 점유관계 — 2건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건희 | 1번, 2번 목록 전체 | 2025.08.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 뽕나무한그루(주) | 전체 | 2024.07.24 | 1,500원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2025.08.26, 2024.07.24로 말소기준일인 2022.06.30보다 늦습니다. 따라서 현황조사 내용 기준으로는 두 점유자 모두 대항력이 없습니다. 이건희의 보증금은 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 있는 보증금 인수형으로 보지는 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 542,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 185,906,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 130,134,199원(24.01%), 5회 유찰 시 91,093,939원(16.81%)입니다.
다만 이 수치들은 모두 감정가 대비 경매 회차 가격입니다. 동일 유형의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 영업수익, 공실, 임대조건, 관리비와 상권에 따라 가치 편차가 커서 “감정가에서 많이 떨어졌다 = 저렴하다”는 등식은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,402,684원 |
| 2. 근저당 · 성거농업협동조합 | 360,000,000원 | 182,503,316원 |
| 3. 가압류 · 정경 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 559,768,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 2,119,768,482원, 채권자 예상 배당액은 182,503,316원이며 미배당액은 1,937,265,166원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송고등학교 북동측 인근의 밸류호텔월드와이드세종시티 내 구분소유건물입니다. 주변은 근린생활시설·공원·아파트·공장 등이 혼재한 지역으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 기재상 대상물건 1·2는 내부 구획 없이 일단으로 음식점으로 이용 중이고, 대상물건 3은 편의점으로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물로, 위생·급배수·전기·소방·승강기 및 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 연제리 713 토지는 대체로 평탄하며 숙박시설(호텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,356.2㎡, 공시지가는 2,524,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·상업용지·오송생명과학단지 지구단위계획구역 및 국가산업단지에 해당하며 대로1류·중로2류·보행자전용도로에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 말 것. 현재 최저가 185,906,000원은 감정가의 34.3%지만, 이 비율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 현장 점유 확인. 이건희와 뽕나무한그루(주)의 점유관계와 실제 사용 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다. 두 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 영업·임대 조건 확인. 감정평가상 음식점·편의점 이용이 기재된 상업용 물건이므로 실제 임대차 조건, 공실 여부와 영업 지속 가능성이 가격 판단에 중요합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차 미배당액이 1,937,265,166원에 달하지만 이는 채권자의 미회수 문제이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건은 2022년 성거농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류·경매등기는 모두 소멸합니다. 조사된 두 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 다른 결론이 필요합니다. 감정가 542,000,000원에서 3회 유찰돼 185,906,000원까지 낮아졌지만, 근린시설은 실거래·임대수익·공실·상권에 따라 가치 편차가 큰 저환금성 상업용 물건입니다. 이미 세 차례 유찰됐다는 점까지 감안하면 “권리 안전 = 가격 매력”으로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 통과하되 가격은 현장 수익성과 실제 시장가를 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
