인수권리 0원이며 최저가가 최근 실거래 평균의 80.9% 수준으로 가격 경쟁력이 있다. 다만 미상 임차인 보증금 확인과 권리관계 확인은 필요해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가가 1.841억까지 내려왔으며 최근 실거래 평균 2.276억 대비 80.9% 수준이라 가격 메리트가 생긴 권리 안전형 물건입니다.
감정가
263,000,000원
최저가 대비 1회 유찰
최저가
184,100,000원
감정가 70%
실거래 평균
227,583,333원
최근 12건
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
청주지방법원 2025타경52042. 청주 서원구 분평동 청주분평주공6단지 615동 704호 아파트입니다. 전용면적 84.34㎡ 규모이며, 현재 소유자는 신미정입니다. 핵심은 권리관계입니다. 등기상 가압류·압류·근저당권 등 여러 권리가 존재하지만, 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경52042
소재지
충청북도 청주시 서원구 분평동 1366 청주분평주공6단지아파트 615동 7층 704호
물건종류 / 면적
아파트 · 84.34㎡
소유자
신미정
감정가 / 최저가
263,000,000원 / 184,100,000원
청구금액
276,502,872원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김택수는 전입일이 2025.09.10으로 후순위이며 대항력이 없습니다. 심영옥 역시 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
대항력
인수
김택수
2025.09.10
1,000원
없음
0원
심영옥
2024.09.19
미상
없음
0원
⚠️ 임차인 확인 포인트 심영옥은 보증금이 확인되지 않았고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기록되어 있습니다. 매각물건명세서 및 관련 문건 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
분평주공6 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 227,583,333원입니다. 현재 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 80.9% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
84.34㎡
6
230,000,000원
2026.08
84.34㎡
20
240,000,000원
2026.07
84.34㎡
8
245,000,000원
2026.06
84.34㎡
7
227,000,000원
평균
84.34㎡
12건
227,583,333원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 80.9%로 가격 메리트가 있습니다.
④ 예상배당표 (최저가 184,100,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,377,400원
가압류 · 임헌수
92,000,000원
92,000,000원
가압류 · 최재호
41,690,000원
41,690,000원
가압류 · 심영옥
190,000,000원
47,032,600원
가압류 · 한국자산관리공사
276,506,872원
0원
✅ 권리 관점 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다. 인수 부담 없이 소유권 취득이 가능한 구조입니다.
✅ 가격 관점 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 하락했습니다. 최근 실거래 평균 대비 80.9% 수준으로 가격 메리트가 확보된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 후순위 가압류·압류는 소멸 대상이나 등기 원본 확인 필요.
임차인 확인. 심영옥 관련 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 확인 필요.
가격 판단. 최근 거래 평균 2.276억 대비 현재 최저가 1.841억 수준.
명도 확인. 실제 점유 상태와 인도 절차 확인 필요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후 확보”
이 물건은 권리상 복잡해 보이지만 매수인 인수 위험은 없습니다. 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하며, 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다. 다만 임차인 심영옥 관련 보증금 미상 부분은 확인이 필요합니다. 종합하면 권리는 안전하고 가격 메리트가 생긴 A등급 접근형 물건입니다.
