수원지방법원 2024타경53637. 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 846-2 용인동백역현성더테라스 1층 108호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설인 일반음식점 등입니다. 감정가 746,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 365,540,000원입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.06.24 설정된 달월신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 최하랑·홍성준의 전입일도 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없으므로, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층108호 (중동,용인동백역현성더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) 등으로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사현성기업 |
| 감정가 / 최저가 | 746,000,000원 / 365,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,745,090,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 4,875,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.02.09 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.06.24 유한회사현성기업으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 달월신용협동조합 근저당권 2,052,000,000원이 말소기준권리입니다. 2022.10.18 주식회사 리얼투데이의 가압류 214,536,280원도 2022.12.01 말소됐습니다. 이후 2024.01.26 임의경매개시결정과 2024.03.19 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최하랑 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 108,109,113호 97.7850㎡ | 2023.06.28 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 배당요구 2024.04.04 |
| 홍성준 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 110,111호 63.6900㎡ | 2023.04.27 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 2022.06.24 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 미회수분을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 최하랑은 2024.04.04 배당요구를 했습니다.
③ 현재 배당 구조 (매각가 365,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,917,560원 |
| 을구 1번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 2,052,000,000원 | 359,622,440원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 1,692,377,560원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 365,540,000원 | 359,622,440원 | 1,692,377,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 255,877,999원 | 251,495,707원 | 1,800,504,293원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 179,114,599원 | 175,806,995원 | 1,876,193,005원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백2동 행정복지센터 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역 동백역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점 등으로 이용중입니다.
- 건물. 2022.01.04 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하5층·지상14층 건물의 1층입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 서측 및 남측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지는 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽 상태. 109호·113호와 경계벽 없이 일체로 이용 중인 현황을 직접 확인하고 독립 이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 임차인 점유. 최하랑은 108·109·113호, 홍성준은 110·111호를 점유한 것으로 조사돼 실제 점유구획과 출입관계를 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인들이 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도·명도 과정은 별도로 필요할 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 상가 매매가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정 매각가에서는 달월신용협동조합 근저당권에 1,692,377,560원의 미배당이 남습니다. 다만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·도면과 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체 확인이 중요하다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.06.24 달월신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 2명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 매각가 기준으로 큰 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 독립 상가 한 칸으로만 보면 안 됩니다. 108호가 인접 109호·113호와 경계벽 없이 일체로 이용되고 있고, 임차인의 점유범위도 여러 호에 걸쳐 있습니다. 최저가는 감정가 대비 49%까지 낮아졌지만 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 사건의 판단 기준은 낮아진 최저가 자체보다 실제 상가가치·임대수익·경계복원 및 명도 가능성에 두는 것이 맞습니다.
