수원지방법원 2024타경53637. 경기도 용인시 기흥구 중동 846-2 용인동백역현성더테라스 1층 109호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.06.24 달월신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,052,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
임차관계도 권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 최하랑은 2023.06.28, 홍성준은 2023.04.27 전입신고가 확인되는데, 모두 2022.06.24 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 물건 자체가 인접 호수와 경계벽 없이 일체로 이용되고 있다는 점은 권리와 별개의 현장 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층109호 (중동,용인동백역현성더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) 등 |
| 소유자 | 유한회사현성기업 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 343,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 달월신용협동조합 / 1,745,090,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 2022.06.24 유한회사현성기업으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 달월신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.10.18 주식회사 리얼투데이의 가압류는 2022.12.01 말소되었으며, 이후 임의경매개시결정과 2024.03.19 국의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하랑 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 108,109,113호 97.7850㎡ | 2023.06.28 | 70,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 2024.04.04 |
| 홍성준 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 110,111호 63.6900㎡ | 2023.04.27 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 |
두 임차인의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2022.06.24 이후입니다. 따라서 조사 결과상 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 최하랑은 2024.04.04 배당요구를 했으며, 홍성준의 배당요구 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증이 먼저
감정가는 700,000,000원, 현재 최저매각가는 343,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 2. 근저당권 · 달월신용협동조합 | 2,052,000,000원 | 337,398,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 343,000,000원 가정 시 집행비용 5,602,000원을 제외한 337,398,000원이 달월신용협동조합에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 1,714,602,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 1,714,602,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 240,099,999원 | 235,938,599원 | 1,816,061,401원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 168,069,999원 | 164,917,019원 | 1,887,082,981원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백2동 행정복지센터 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역 동백역이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점) 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 2022.01.04 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하5층·지상14층 건물입니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지는 평지·사다리형입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서측·남측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 4,875,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 343,000,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 상가 거래사례와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 경계벽·구획 확인. 109호가 108호·113호와 경계벽 없이 일체로 이용 중이므로 현황과 도면상 전유부분을 직접 대조해야 합니다.
- 임차 현황 재확인. 최하랑·홍성준의 전입신고는 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 매각 직전 현황조사와 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국의 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 달월신용협동조합 근저당권은 108호와 110호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 49%가 곧 시세 메리트는 아니다”
이 사건은 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.06.24 달월신용협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 700,000,000원에서 343,000,000원으로 내려와 감정가의 49%가 되었더라도 최근 실거래와 비교할 근거가 없으므로 ‘많이 유찰됐으니 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 인접 108호·113호와 경계벽 없이 일체로 이용되는 현황까지 있어, 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 구획과 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
