부산지방법원 2024타경109574. 부산 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 11층 1104호에 관한 임의경매입니다. 감정가는 597,000,000원인데 현재 최저매각가격은 49,166,000원. 이미 7번 유찰되어 감정가의 8.24% 수준에 도달했습니다. 신청채권자는 주식회사경남은행이며, 등기부상 근저당권의 채권최고액은 433,200,000원입니다. 그런데 사건 청구액은 1,001,079,780원으로 기재되어 있습니다.
권리의 중심은 2021년 2월 10일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되어 경매개시결정과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 근저당 말소 여부보다 점유자와 임대차관계 확인이 더 중요합니다. 상가로 이용되는 집합건물에서 실제 영업자가 누구인지, 임차인의 대항요건이 갖춰졌는지, 보증금이 얼마인지에 따라 매수 이후의 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 스타테라스 11층 1104호 (시랑리 717) |
| 공부상 물건 | 집합건물 · 철골철근콘크리트합성구조 · 지하 1층, 지상 11층 |
| 용도 및 이용상태 | 사건 용도 표기는 대지. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점). 현장 조사상 음식점 및 공실 이용상태가 함께 기재되어 있어 해당 호수의 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 권정자 · 2021.02.10 소유권이전 · 등기 거래가액 715,103,500원 |
| 감정가 | 597,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,166,000원 (7회 유찰) |
| 감정가 대비 | 8.24% |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사경남은행 |
| 사건 청구액 | 1,001,079,780원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.10 을구 1번 · 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 433,200,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개
2020년 12월 30일 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기가 있었으나, 이후 신탁등기가 말소되고 권정자 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 등기상 소유자는 권정자입니다.
2021년 2월 10일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 433,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024년 임의경매개시결정과 2025년 기장군 압류가 등기되었으며, 모두 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 점유·임차인 분석 — 샤브쌈주머니
현황조사에서 ‘샤브쌈주머니’가 1104호 관련 점유 대상으로 확인되었습니다. 다만 임대차 보증금, 차임, 점유개시 시점, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 현황조사상 대상은 1건이지만, 실제 임차인인지와 법적 지위는 추가 확인이 필요합니다.
| 점유 관련 대상 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 샤브쌈주머니 | 1104호 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 없음 |
특히 매수인 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서는 인수액을 0원으로 놓았지만, 이는 확인된 임차인의 배당 부족분까지 조사 완료되었다는 뜻이 아닙니다. 대항력 있는 선순위 임차인과 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가를 낮추더라도 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 49,166,000원만으로 실제 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 8.24%, 그러나 시세 할인율은 미확정
감정가 597,000,000원 대비 현재 최저매각가격은 49,166,000원입니다. 7회 유찰을 거친 수치로, 최초 감정평가액과 비교하면 큰 차이가 있습니다.
그러나 이 차이가 곧바로 현재 시장가격과의 차이를 의미하지는 않습니다. 해당 호수와 유사한 상가의 최근 실거래가격 및 임대수익 수준이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 7회 유찰은 반복적으로 매각이 성사되지 않았다는 중요한 위험 신호입니다.
| 회차 가정 | 최저가격 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰) | 49,166,000원 | 8.24% | 385,318,988원 |
| 8회 유찰 시 가정 | 34,416,200원 | 5.76% | 399,803,292원 |
| 9회 유찰 시 가정 | 24,091,340원 | 4.04% | 409,942,304원 |
8회·9회 유찰은 예상 시나리오이며 확정된 매각기일이나 실제 예정 최저가격을 의미하지 않습니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 433,200,000원을 기준으로 계산된 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,284,988원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 433,200,000원 | 47,881,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 385,318,988원 |
49,166,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,284,988원을 제외한 47,881,012원이 경남은행에 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 385,318,988원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
다만 미배당 채권액과 매수인의 인수채무는 다릅니다. 경남은행 근저당권이 매각으로 소멸하면 근저당 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 반면 점유자의 보증금 등 별도 권리는 아직 확인되지 않았습니다.
또한 사건 청구액 1,001,079,780원과 근저당권 채권최고액 433,200,000원은 서로 다른 금액입니다. 아래 미배당 계산은 근저당권 채권최고액 기준이며, 사건 청구액 전체의 미변제 잔액을 나타내지는 않습니다.
배당표는 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액을 활용한 단순 계산입니다. 기장군 압류에 관련된 조세채권, 당해세, 최우선변제 가능 임차인, 실제 채권액 및 배당요구 결과가 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 기장읍 동부산관광단지 내, 롯데프리미엄아울렛 동부산점 동측 인근입니다. 주변은 대규모 아울렛, 근린생활시설, 상업용 나지, 테마파크, 임야지대 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조의 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등으로 구성되며, 급배수·위생설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 소화전, 화재탐지 및 주차장 설비 등이 조사되었습니다.
- 토지. 전체 부지는 인접지와 대체로 평탄한 상업용 건부지로 이용됩니다. 북서측 대로, 북동측 소로, 남동측 중로와 접합니다. 토지 전체 면적은 6,840.9㎡로 조사되었으며, 이는 1104호의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
- 토지이용계획. 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 관광단지 등으로 기재되어 있습니다. 토지의 지목은 주차장이며, 개별공시지가 자료는 697,500원/㎡입니다. 구체적 이용 제한과 집합건물의 대지권 관계는 별도 검토 대상입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가 당시 음식점으로 이용되는 부분과 공실인 부분이 함께 조사되었습니다. 이 호수의 실제 이용상태와 임대관계는 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 사건 용도 표기와 감정평가상 이용상태의 차이는 매각서류로 대조해야 합니다.
- 환금성. 관광단지 내 상업시설이라는 특성상 주거용 아파트와 동일한 거래 기준을 적용하기 어렵습니다. 7회 유찰 이력은 유동성 및 적정가격 검토를 강화해야 할 근거입니다. 실제 환금성 수준은 유사 상가의 실거래·임대 사례 확인 전까지 판단을 유보합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상과 용도 확인. 사건 용도 대지, 집합건물 등기, 일반음식점 이용상태가 함께 나타납니다. 매각물건명세서와 감정평가서에서 1104호의 정확한 매각 범위, 전유부분, 대지권 및 감정평가 기호를 대조해야 합니다.
- 샤브쌈주머니의 법적 지위 확인. 실제 임차인인지, 영업 점유자인지, 임대차계약이 존재하는지 확인해야 합니다. 사업자등록 및 점유개시 시점, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 선순위 임차보증금 검토. 말소기준 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당이 부족하다면 최저가와 별개로 실질취득액이 크게 증가할 수 있습니다.
- 기장군 압류 및 조세채권 확인. 2025.05.13 압류는 등기상 후순위이나, 실제 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 사유 확인. 7회 유찰에 이른 배경을 매각 절차, 물건 상태, 점유 상황, 수익성 및 입찰 수요 측면에서 점검해야 합니다. 감정가 대비 낮은 가격만으로 수익성을 인정해서는 안 됩니다.
- 실거래와 수익성 검토. 유사한 관광단지 상가의 최근 실거래가격, 임대료, 공실 상태, 관리비와 유지비를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비·명도 비용 확인. 상가 집합건물의 공용부분 미납 관리비, 점유자 인도 문제, 영업 관련 시설의 인수 여부 등을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 경남은행 실제 채권액, 사건 청구액, 기장군 조세채권, 점유자의 배당요구 여부를 검토해야 합니다. 배당 추정표의 인수 0원을 확정적인 법적 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
- 매각기일 및 조건 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최저매각가격, 특별매각조건, 매각물건명세서의 변경사항을 법원 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8.24% ≠ 시세의 8.24%”
이 물건은 감정가 597,000,000원에서 49,166,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 그 가격이 현재 시장에서 실제로 저렴한 가격인지는 전혀 다른 문제입니다.
등기상 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 샤브쌈주머니의 임대차 지위와 보증금이 확인되지 않았고, 일반음식점 이용상태 및 매각 대상의 정확한 범위도 확인해야 합니다. 이 상태에서 인수 0원·권리 안전이라는 확정적인 결론은 내리기 어렵습니다.
더구나 유사 상가의 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 이미 7회 유찰된 이력이 있습니다. 감정가에서 얼마나 떨어졌는지를 기준으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
결론은 가격 판단 보류, 임차·점유 및 물건 범위 확인 우선. 점유자의 권리와 실제 인수금액을 확정하고, 상가의 현재 시장가격 및 임대수익을 검증한 뒤에야 매수 타당성을 평가할 수 있습니다. 지금 단계에서는 높은 할인율보다 확인되지 않은 위험과 7회 유찰의 원인에 더 큰 비중을 두어야 합니다.
