부산지방법원 2024타경109574. 부산 기장군 동부산관광단지의 스타테라스 물건입니다. 현재 최저매각가는 65,225,000원으로 감정가 792,000,000원에서 크게 하락했습니다. 신청채권자는 주식회사경남은행이며 청구액은 1,001,079,780원입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 경남은행 근저당권이고, 뒤따른 오시리아 스타테라스 관리단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 물건 자체의 확인이 선행돼야 합니다. 사건의 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기자료는 집합건물이며 감정평가 요항은 제2종근린생활시설(일반음식점)을 설명합니다. 소재지는 10층 1013호인데, 현황조사에서 확인된 영업자와 감정평가서의 건물 구조 설명은 1104호를 포함합니다. 이 호수 차이가 단순한 다른 호실의 조사 내용인지, 매각목적물의 표시와 연결된 문제인지를 확인하지 않고 1104호의 점유 정보를 1013호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.02.10 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 735,600,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2022.11.14 설정된 오시리아 스타테라스 관리단의 2,708,850원 가압류와 2024.08.29 임의경매개시결정 역시 후순위 소멸권리로 분류됩니다. 2020.12.30 설정되었던 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소된 이력입니다.

따라서 등기된 근저당·가압류를 기준으로 보면 낙찰자가 해당 채권액을 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유관계, 체납 관리비의 부담 문제는 별개의 검토사항입니다. 배당모형의 인수액 0원을 모든 추가 부담이 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 1013호와 1104호를 구분해야 한다

현황조사에 기재된 점유 관련 정보입니다. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이 기록은 1104호에 관한 것으로, 매각대상인 1013호의 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

감정평가 비고에는 감정 당시 공실이었다는 설명이 있습니다. 또한 이용상태 설명에는 음식점과 공실이 구분되어 나타납니다. 이 내용만으로 현재 매각대상 1013호가 공실이라고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 점유 개시 관계를 매각대상 호수 기준으로 재확인하는 것이 우선입니다.

③ 가격과 배당 — 감정가의 8.24%, 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 65,225,000원으로, 감정가 792,000,000원의 8.24%입니다. 그러나 감정가 대비 할인 폭은 실제 시장가치 대비 할인 폭과 다릅니다. 해당 물건에 적용할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,225,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 채권자의 미배당액은 일반적으로 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 부족액

시나리오상 8회 유찰 시 최저가는 45,657,500원, 9회 유찰 시에는 31,960,249원입니다. 이는 향후 회차를 가정한 금액이며 실제 매각조건이나 입찰 가능 여부를 보장하지 않습니다. 채권자 배당액이 감소하면서 미배당액은 증가하지만, 그 차액이 낙찰자에게 곧바로 인수되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광단지 내 롯데프리미엄아울렛 동부산점 동측 인근입니다. 주변은 대규모 아울렛, 근린생활시설, 상업용 나지, 테마파크 및 임야지대로 구성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트합성구조, 평지붕, 지하 1층·지상 11층 건물로 설명되어 있습니다. 급배수·위생설비와 에스컬레이터, 엘리베이터, 소방 및 주차장설비가 설치된 것으로 조사되었습니다. 구조 설명의 1104호와 매각대상 1013호의 관계는 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역, 지구단위계획구역 및 관광단지에 포함됩니다. 토지 관련 자료에는 지목이 주차장, 이용상황은 상업용으로 나타나며, 공시지가는 697,500원/㎡입니다. 이는 토지 관련 자료로서 1013호 전유면적을 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정평가에서는 음식점과 공실 이용상태를 구분하고 있습니다. 매각대상 호수의 현재 이용상태는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 관광단지 내 상업시설은 유동인구가 있더라도 개별 점포의 임대수익과 매수 수요가 보장되는 것은 아닙니다. 7회 유찰 경과와 현재 시장가격 자료의 부재를 고려하면 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 특별 위험 — 관리단 가압류와 체납 관리비

관리단의 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 체납 관리비의 법적 부담 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 항목은 매수인에게 부담이 문제 될 수 있으므로 관리단에 체납 총액·발생 기간·공용 및 전용부분 구분을 확인해야 합니다. 가압류 청구금액 2,708,850원이 현재 체납 관리비의 전부라고 단정해서도 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 동일성. 주소상 1013호와 현황조사·감정평가에서 등장하는 1104호를 대조하고, 실제 매각대상 전유부분과 대지권을 확인하세요.
• 임차인 및 점유관계. 1104호의 샤브쌈주머니를 1013호의 임차인으로 단정하지 말고, 1013호의 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 성립 여부를 따로 확인하세요.
• 관리비 체납. 오시리아 스타테라스 관리단에 체납액과 공용·전용부분 구분, 추가 발생액 및 낙찰자 부담 가능성을 확인하세요.
• 상업시설 시세. 동일 건물·유사 전유면적의 실제 거래가격과 임대료, 공실률, 관리비 수준을 비교한 후 감정가가 아닌 현재 시장가치를 기준으로 입찰가를 검토하세요.
• 낙찰 후 비용. 취득세, 등기비용, 명도비, 시설 복구 및 유지관리비 등을 별도로 검토하세요. 배당모형의 인수 0원은 총비용 0원을 의미하지 않습니다.
• 추가 유찰 가정. 8회·9회 유찰 시나리오는 참고용입니다. 실제 매각기일, 최저매각가, 매각조건의 변동 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관리단 확인 내역을 입찰 전에 재점검하세요.

맺으며 — “감정가의 8%”가 곧 “시세의 8%”는 아니다

이 물건은 감정가 792,000,000원에서 최저매각가 65,225,000원까지 하락한 7회 유찰 상업용 부동산 경매입니다. 등기상 근저당과 후순위 가압류는 소멸하는 구조여서 권리관계만 놓고 보면 검토 가능한 물건입니다.

그러나 현재 1013호의 점유·임차관계가 확정되지 않았고, 조사된 영업자는 1104호에 있으며, 관리단 가압류로 미납 관리비의 존재 가능성이 지적됩니다. 여기에 사건상 용도 표기와 감정평가상 이용상태의 차이, 7회 유찰 이력, 시세 비교자료 부재가 겹칩니다.

결론은 입찰 보류·원본 확인 우선입니다. 최저가가 충분히 낮아 보이더라도 물건 동일성, 실점유, 체납 관리비, 현재 시세와 환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 등기권리 소멸 가능성은 긍정적이지만, 실질 취득위험과 가격 적정성은 아직 검증되지 않은 물건입니다.