매력지수 B등급 · 가격은 시세 대비 유리하고 인수 0원이지만 복수 채권과 배당 부족 구조 확인 필요
1회 유찰로 최근 12개월 실거래 평균 대비 할인 폭이 있으나, 다수 채권자와 미배당 구조가 존재해 권리 흐름 확인이 필요한 물건이다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 생긴 물건입니다. 다만 임차인 인수는 없지만, 오래된 근저당·가압류·추가 근저당이 다수 존재해 권리 흐름과 배당 구조 확인이 핵심입니다.
감정가
755,000,000원
평가금액
최저가
528,500,000원
1회 유찰
실거래 평균
759,777,777원
최근 12개월 9건
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2024타경58915. 경기도 수원시 장안구 만석로 29 비단마을현대성우우방 714동 1102호 아파트입니다. 감정가는 7억5,500만원, 현재 최저가는 5억2,850만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 평균은 7억5,977만원으로 최저가는 약 69.6% 수준입니다.
권리 측면에서는 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2011년 3월 25일 설정된 국민은행 근저당이며, 이후 설정된 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸됩니다. 다만 채권 규모가 커 배당 부족 구조가 발생하는 물건입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경58915
소재지
경기도 수원시 장안구 만석로 29, 714동 11층1102호 (송죽동,비단마을현대성우,우방아파트)
물건종류
아파트
소유자
안성근
감정가 / 최저가
755,000,000원 / 528,500,000원
청구금액
1,020,000,000원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없지만 채권 구조 복잡
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 전문건설공제조합, 서울보증보험, 안성산업, 카드사 등의 가압류와 추가 근저당은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
비단마을성우우방 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 759,777,777원, 최신 거래는 790,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
128.12㎡
9
790,000,000원
2026.06
128.12㎡
12
770,000,000원
2026.03
128.12㎡
15
770,000,000원
2025.12
128.12㎡
14
769,000,000원
2025.11
127.97㎡
11
760,000,000원
2025.10
128.12㎡
6
725,000,000원
2025.09
128.12㎡
7
768,000,000원
2025.06
128.12㎡
18
735,000,000원
최근12개월
-
9건
759,777,777원
✅ 가격 관점 최저매각가 528,500,000원은 최근 12개월 평균 759,777,777원의 69.6% 수준으로, 신건 대비 가격 조정이 반영된 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 528,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,685,000원
을구 6번 근저당권 · 국민은행
385,200,000원
385,200,000원
을구 11번 근저당권 · 중소기업은행
198,000,000원
135,615,000원
후순위 근저당·가압류
3,452,657,976원
0원
소유자 교부
-
0원
배당 분배
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 수인분당선 죽전역이 위치합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
환금성. 비단마을성우우방 501세대, 2002년 준공 단지로 최근 거래가 이어지고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 등기부상 채권 규모가 큰 편입니다.
배당 구조. 국민은행·중소기업은행 이후 채권은 미배당 가능성이 높습니다.
가격 판단. 최근 실거래 대비 할인 폭은 있으나 개별 호수 조건을 확인해야 합니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만 권리는 읽어야 한다”
이 물건은 인수 위험이 없는 아파트 경매입니다. 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아졌지만, 등기부상 채권 구조는 단순하지 않습니다. 매수인이 떠안을 권리는 없으나, 배당 흐름과 실제 점유 상황을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 수원시 장안구 만석로 29, 714동 11층1102호 (송죽동,비단마을현대성우,우방아파트)
